marzo 13, 2021

Mi última operación: reforma ANTES y DESPUÉS

By germanjover

marzo 13, 2021

antes y después reforma, inmobiliario, reformas

En este artículo voy a explicarte, con todo detalle, la última reforma que hemos realizado en una vivienda que había sido ocupada y vandalizada.

Verás en las imágenes que partíamos de un estado muy lamentable y que, con una inversión razonable, le hemos dado la vuelta para lograr un acogedor hogar, modernizado, y con un diseño totalmente actualizado.

Estado original de la cocina

Sin embargo, esta no era la idea inicial. Esta vivienda se adquirió para hacerle una reforma más sencilla y destinarla a alquiler. ¿Qué ocurrió? ¡Que nos equivocamos!

Creo que, cuando cometemos un error en la vida, lo más importante es saber salir de él lo mejor posible. Al fin y al cabo, por el solo hecho de hacer cosas, cometeremos errores. Es el cómo los gestionamos lo que marcará nuestro éxito.

En este caso, el error fue que al comprarla esperábamos obtener alrededor de un 10% de rentabilidad por alquiler. Sin embargo habíamos hecho mal los cálculos por partida doble: esperábamos obtener un alquiler superior y estimamos un coste de la reforma inferior al real. ¡Todo al revés!

Tras recalcular estos dos puntos, nos dimos cuenta que difícilmente nos hubiese dado un 7% vía alquiler. Además, se trata de una vivienda ubicada en una zona regular, por lo que le dimos poco recorrido por revalorización.

Si, ya se que ese % de rentabilidad para algunos será más que correcto, y lo es en ciertas ciudades, pero no es así en la zona donde yo suelo operar y no encaja en mi modelo de inversión.


Al darnos cuenta del error, tuvimos que recalcularlo todo. Esta vez, haciendo una reforma mayor a la planteada inicialmente y aplicando algunos toques de Home Staging pensando en vender la vivienda. Y ahora, los números parecían encajar mejor.

Baño y aseo en el estado original

Teníamos una vivienda que difícilmente se podía poner a la venta en el lamentable estado en el que se encontraba. Teniendo esto en mente, si queríamos encontrarle un comprador, parecía evidente que debíamos invertir en ella para ponerla bonita. 


La idea principal era salir del error lo mejor parados posible, recuperando lo invertido y en un escenario ideal, ganando algo de dinero.


¿Quieres saber qué ocurrió? Sigue leyendo y te cuento en detalle como fue esta aventura.

Veamos en imágenes el antes y después de la vivienda:

Cocina y comedor

Lavabo y aseo

Habitaciones y balcón

Como has podido ver, hemos tratado de no volvernos locos con la reforma, pero no hemos dejado ningún detalle al azar.

En todo momento hemos tenido en cuenta el coste de cada elemento que hemos decidido reformar. Partíamos de un estado muy malo de la vivienda y queríamos hacer que entrase por la vista, pero no podíamos hacer grandes gastos para evitar perder dinero.

El equilibrio entre lo que invertíamos y lo que podríamos recuperar, estuvo encima de la mesa durante todo el proceso.

No nos podíamos volver locos. Sin embargo, a pesar de que nos hubiese gustado cambiar algunas cosas más, hacerlo hubiese sido un nuevo error por nuestra parte. 

Aquí puedes ver en vídeo todo el detalle:

¿Qué es exactamente lo que se ha reformado?

Se trata de una vivienda de 4 habitaciones, con un baño, un aseo y balcón. En total hablamos de casi 120 metros. Además, la vivienda tiene una buena orientación lo que hace que sea muy luminosa.

Tan solo necesitaba un poco de cariño para poner todas sus virtudes a la vista. Como has podido ver, originalmente al entrar en la vivienda uno se daba cuenta de muchas cosas, pero ninguna era positiva.

En la vivienda se cambiaron las puertas por otras de color blanco, buscando potenciar esa luminosidad que os comentaba.

Además pusimos tarima flotante (la versión económica y resultona del parquet) para darle un toque acogedor y moderno a la vez. Eso sí, el zócalo lo pusimos del mismo color blanco que las paredes y no como el suelo -importante este detalle que no siempre se tiene en cuenta- y de perfil alto, que le da un aire de más calidad.

La cocina y los baños se cambiaron totalmente por otros mucho más actualizados. En el baño, elegimos un espejo de diseño con luz led.

También se cambió toda la instalación de agua y luz para evitar problemas en el futuro. Este coste lo debatimos mucho porque es un sobrecoste muy elevado, pero al cambiar toda la cocina, no podíamos correr el riesgo de que la anterior instalación no aguantase.

Las ventanas que eran de aluminio gris, se pintaron de color blanco con una pintura especial para aluminio, lo que nos evitó sobre costes, a excepción de la ventana y puerta de la cocina hacia la galería que se cambiaron por otras nuevas de PVC. 

También, cambiamos toda la iluminación de la vivienda, jugando con luces led en algunos puntos. 

Finalmente, pensando en la venta de la vivienda, añadimos algunos toques de Home Staging. Esto se hizo siempre buscando el equilibrio entre coste y rentabilidad, teniendo en cuenta que teníamos un presupuesto muy ajustado.

¿Hablamos de números?

El coste de adquisición de la vivienda fue de 55.000€ + 3000€ de comisión para el intermediario.

En el primer escenario planteado (destinar la vivienda para alquiler), la reforma que estimábamos era inferior a los 10.000€. Sin embargo, como te he contado previamente, tras analizarlo mejor vimos que este no era el destino que le íbamos a dar a la vivienda.

Tomada la decisión de vender la vivienda, asumimos que el coste de la reforma sería superior. No es lo mismo reformar para alquiler, donde la inversión será la mínima para hacerlo habitable, que reformar para vender donde queremos dejar la vivienda "de revista".

¡Todo un reto! Y más teniendo en cuenta que era nuestra primera reforma integral. Hasta la fecha, todo habían sido lavados de cara, algunos mayores que otros, pero ninguna reforma integral.

Finalmente el coste de la reforma se duplicó respecto a lo que habíamos previsto cuando queríamos destinar la vivienda para alquiler. Sin embargo, viendo el resultado, logramos contener mucho los costes.

El precio de venta de salida fue 108.000€, y se cerró la venta en 105.000€, ¡tras sólo 10 días!

Tras descontar la comisión de la inmobiliaria, nos quedó una rentabilidad (ROI) del 19,2%.

Al haber pedido una hipoteca para la compra de la vivienda, la rentabilidad real sobre mi inversión (ROE) es superior, para ser exactos, del 41,4%.

Así que a pesar de ser una operación un poco accidentada, termina con un final muy feliz.

¿Qué te ha parecido? ¿Te ves capaz de hacer algo así? Cuéntamelo en los comentarios.

Sobre el autor...

Soy German Jover, Analista Financiero e inversor desde los 20 años. Soy un marido feliz y un padre novato, lo cual ocupa buena parte de mi tiempo. Me encanta leer, el buen vino y comer bien. Yo soy de los que opina que la mejor red social es una mesa con amigos. Me apasiona la educación financiera, la bolsa y el sector inmobiliario. Si te interesan las inversiones inmobiliarias, esta es tu casa. Aquí compartiré mi experiencia para que puedas aprender y logres la libertad financiera.

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  1. Interesante contenido German, me encuentro en busca de mi primera inversión. Actualmente estoy buscando inmuebles y buscando financiación. Espero aprender mucho de contenido com éste.

    Con respeto a tu operación si el coste de adquisición es de 55.000 €, el precio del piso rondaba los 48 o 49.000€ supongo. Pediste el 100% del valor del inmueble? Sabes de entidades que hacen hipotecas del 100% aunque tengas que aportar otro inmueble como garantía.

    Saludos

    1. Hola Ivan!

      Me alegro de que te resulte interesante el contenido que publico.

      El coste de adquisición (del piso) es de 55.000€. A ese importe hay que sumar los impuestos y gastos varios. En cuanto a la financiación, en este caso me dieron un 80%.

      Sobre tu duda, no se que entidades dan el 100%. En términos generales, cuando los pisos son de su propia inmobiliaria los bancos suelen ofrecer % mas elevados, llegando incluso a ese 100%. No se si en otras circunstancias es posible optar a ese porcentaje.

      Próximamente en el podcast hablaremos con algún experto sobre financiación bancaria, así que espero poder resolverte esa duda.

      ¡Un abrazo!

  2. Buenas noches Germán, es la primera vez que veo tu blog y me han ganado con un contenido tan bueno y sobretodo transparente, yo también llevo los últimos años con alguna pequeña inversión ,bien comprar para alquilar o para vender tras reformar como es tu caso.
    Unas dudas que me surgen y te quería comentar, a ese 19% de beneficio deberías restarle los gastos de compra venta (itp, registro..etc) y luego el % que te reclamará hacienda sobre el beneficio de 50.000€ obtenido tras venderlo,que viene a ser unos 10.000€ por los números que veo(105.000€-55000€), creo que has conseguido salvar la papeleta como bien dices XD , y con un pequeño beneficio tras quitar todo.Yo pasé por una situación muy muy similar y llevando los números al detalle prácticamente fue lo comido por lo servido pero lo importante en ese momento era cerrar el proyecto cuanto antes y buscar el siguiente aprendiendo del error jejejeje.
    Otra duda Germán, lo haces todo como particular o creaste una sociedad , comunidad d bienes u otro tipo de asociación??
    Enhorabuena por el material que estoy bien porque es realmente bueno.Saludos!

    1. Hola Mario,

      Me alegra saber que te está gustando el contenido de la web 🙂
      Sobre tu duda, al 19% de beneficio (ROI) ya solo hay que restarle los impuestos. Para el cálculo de esa rentabilidad ya se han tenido en cuenta ITP, notaría, reforma, etc.

      En cuanto a lo de hacerlo como particular o empresa, de momento todos los pisos destinados a alquiler los tengo como particular pues fiscalmente me interesa que así sea.

      Las operaciones de reforma y venta pronto las haré mediante sociedad. En la operación de este artículo todavía no había creado la sociedad, pues como has podido leer la idea inicial era destinarla a alquiler.

      Un abrazo.

      1. Hola! Entiendo entonces que te ha gustado el modelo de compra reforma y venta y vas a seguir haciendolo? Si creas una sociedad, puedes traspasar tus activos inmobiliarios como persona fisica a la sociedad? Porque quieres usar una sociedad?

        Yo veo pisos de ese precio por mi zona pero es que luego veo a inmoemprende comprando pisos de 10-20 k y se me van las ganas de gastar 55-70k jajajja.

        Buen trabajo. Tenía ascensor el piso? parece una tercera altura a simple vista.

        1. Hola,

          Me gusta el sector inmobiliario en general. Voy a seguir aprendiendo en el modelo de Reforma y venta, pero el modelo de alquiler, mi especialidad sigo con él. Mi cartera sigue estable y este año me gustaría añadirle algún inmueble adicional.

          Un abrazo.

        2. El ejemplo que das de inmoemprende ( conozco) no lo veo muy claro, ya se que enseña papeles (algo) … pero bueno. La mosca en la oreja me ronda

  3. Buenos dias German,

    articulo muy interesante y descriptivo de todas sus fases. Muy agradecido. La reforma es espectacular.¿Podrías indicarme en que tipo de poblaciones y barrios se pueden encontrar inmuebles de 120m2 al coste de 55.000€? Aunque indicas que la zona es 'regular' , entiendo que no se trata de un barrio marginal o decadente. No soy ningún experto en inmobiliaria, mas bien soy un profano o novato, , pero también desearía encontrar inmuebles de estas características a estos importes. Además, el piso en concreto me resulta muy atractivo por espaciosidad, altura en el edificio, luminosidad y ademas con un pequeño balcón. Es impresionante!

    1. Hola Ignacio,

      Gracias por tus elogios. Este inmueble lo encontramos en una ciudad de unos 100.000 habitantes, en un barrio medio. El problema que tenía la vivienda es que, como has podido ver en las imágenes y el vídeo, en su estado original nadie quería comprarla.

      Estuvo en venta a ese precio (un 10% por encima, pues me aceptaron una pequeña oferta), durante muchos meses sin que nadie se la quedase.

      Ciertamente nosotros también vimos que el "patito feo" tenia mucho potencial (luminosidad, espacio, etc).

      Un abrazo.

  4. Qué interesante tanto la entrevista a Dani como tu reforma integral!!! Cuánto valor has aportado.

    Muchísisimas gracias (y no es un error el doble si 🙂

    Es increíble haberte conocido!

    Tu fan num 1

  5. Hola Germán cómo estás? Gracias por responder mi email hace unas semanas. Excelente post y podcast, felicitaciones por las reformas quedo muy bueno ese inmueble. No hay mal que por bien no venga, a veces planificamos una cosa, luego hay que pivotar sobre la marcha y terminamos obteniendo mejores resultados.

    Con respecto a los números, que es lo que más me gusta y obsesiona, entiendo que aportaste unos 10/12k en la compra y unos 20k en la inversión de la reforma (+-) esto es así? Me queda la duda del número final de toda la operación antes de impuestos, que entiendo que es del 20%? en España?

    Gracias por tu valeroso aporte!

    Abrazo
    Patricio
    Argentina

    1. Hola Patrício!

      Me acuerdo de tu email. La verdad es que estoy sorprendido de los muchos emails que me mandáis. Eso sí, ¡los respondo todos! aunque a veces sea con algo de retraso…

      En cuanto a los números, los tiros van por donde dices.

      Un abrazo!

      1. Entiendo que los gastos de reforma se suman al precio de compra para luego obtener el beneficio a declarar.

        55 + 20 reforma = 75 precio compra

        Plusvalia 105-75 = 30 k?

        1. Hola! Sí los gastos de reforma hay que sumarlos al precio de compra.

          Sin embargo, en tus cálculos te has dejado los impuestos de la compra, y las comisiones de compra y venta, que en esta operación hay por ambos lados.

          Un abrazo.

  6. Qué grande! Me ha encantado y me sirve mucho para mi reforma.

    Quería preguntarte si no es indiscreción por el precio de las puertas y de la cocina y de donde los has comprado.
    Vaya nivelazo de podcasts. Muchas gracias por compartir todo esto!

    1. Hola Rafa!

      Me alegro de que te sirva de ayuda, esta es la idea con la que comparto el contenido. Así que vamos bien 🙂

      En cuanto a tus preguntas, no tengo aquí las facturas, pero las puertas costaron alrededor de 120€ (mano de obra a parte) y la cocina costó alrededor de 2.000€.

      Un abrazo!

  7. Hola Germán

    desde que conocí tu web y sobre todo tus podscast, he de decirte que me tienen entusiasmado, sobre todo por el valor que aportas, la claridad y las respuestas de tus invitados que no se guardan nada.
    Quería preguntarte sobre esta operación en la que dices que al haber pedido una hipoteca para la compra de la vivienda, la rentabilidad real sobre mi inversión (ROE) es superior, para ser exactos, del 41,4%.
    Precisamente, aunque te apalancas con el dinero del banco, pero también tienes mas gastos a la hora de cancelar la hipoteca y puedes tardar mas tiempo por el trámite del banco.
    Teniendo en cuenta esto, crees que sigue siendo mas interesante financiar, que usar tu propio dinero en pisos mas baratos?

    Un abrazo

    1. Hola Francisco, me alegra que estés disfrutando el contenido. Sigue atento porque vienen episodios muy interesantes 🙂

      Sobre tu duda, desde el punto de vista financiero merece la pena. Quiero decir que, a pesar de que efectivamente constituir una hipoteca y cancelarla tiene unos costes, la rentabilidad adicional obtenida sobre tu inversión real (lo que pones de tu bolsillo) compensa de sobras.

      Aún así, para ver la situación óptima creo que habría que ver la situación de cada uno. Pongamos por ejemplo alguien que tiene un exceso de liquidez en el banco parado sin generarle rentabilidad. En ese caso, por ejemplo, según mi punto de vista lo mejor es no hacer hipoteca y ahorrarte ese sobre coste.

      Un abrazo.

      1. Hola German,
        Te he conocido despues de ver una entrevista tuya con Galan. Me has parecido una persona de lo mas coherente. Me gustaría hacerte una pregunta:

        En la reforma integral, se que es la primera que haces y que solo hacias lavados de cara. A quien contrataste para realizarla, una empresa se encargo de todo y te dio presupuesto (fontaneria, luz, obreros, etc..:) o fuiste tu contratando cada cosa por su lado? Como recomiendas hacerlo? Otra cosa. El diseño final, cocina, comedor, aseo, lo hiciste tu? o te lo propusieron? De donde sacaste el "boceto" para dejar el piso tan chulo?

        Gracias

        1. Hola! Bienvenid@

          Sobre tu consulta, pedí presupuestos a 4 o 5 empresas distintas, aunque finalmente me decanté por la que me ha hecho siempre los lavados de cara y con la que tengo amistad. Sin embargo, me sirvió para tener más información sobre los precios de mercado y guardarme alguna tarjeta de alguna de las empresas que más me gustaron. Todo lo hizo la misma empresa (tiene trabajadores especializados en cada segmento)

          En cuanto al diseño final, es una pregunta que yo también me hacía. ¿Lo propone la empresa reformista o le decimos nosotros todo? Finalmente optamos por esta 2a opción. Mi pareja se ha especializado y formándose en Home Staging así que se ha convertido en el proyecto de los 2 🙂

          1. Gracias por la respuesta. Estoy oyendo tu podcast. Muy interesante.

            Otra pregunta. Que seguro de impago usas que comentas que se encargan de echar al inquilino??

            Es decir, si un inquilino no paga. Te pagan ellos y se encargan de todo el proceso de desahucio?

            1. En mi caso uso FIATC, no he podido comparar así que uso ese desde el principio porque la gestión es ágil. Por suerte no he llegado a utilizarlo nunca.

              En las coberturas, tienes hasta 3.000€ de protección jurídica.

  8. Hola Germán,
    Muy buena operación y buen artículo. Los errores a veces salen bien al final.
    Es ver soluciones donde otros ven problemas.
    Podrías decirme aproximadamente la partida de gastos de la cocina y los baños con material y mano de obra? El total lo veo barato para lo que se hizo.
    Gracias

    1. Hola!

      Si, efectivamente no se como logré hacer la reforma tan económica jaja me lo dicen y no me lo creo, pero no me quedaba otra si quería salir sin pillarme los dedos de la operación. He estado muy encima en todo momento.

      La partida, no tengo aquí ahora el presupuesto, pero recuerdo que la cocina material se me disparó más de lo que esperaba (el frontal era muy largo y tube que poner muchos módulos) y con todo el material completo me salió casi por 2.000€.

      Del Wc no te sabría decir, pero todo fue relativamente económico (plato de ducha algo como 150€, mampara aproveché una de otro piso, Wcs sobre 100€/unidad, baldosas cogimos unas resultonas pero muy económicas, el mueble del baño grande 120€ de oferta, etc…)

      Un abrazo.

  9. Muy buena la info y la experiencia Germán.

    Tengo una pregunta, por mi zona (no es Madrid, Barcelona ni SS) es imposible encontrar una oportunidad de vivienda (haya estado ocupada y destrozada o no) que puedas llegar a vender por el doble del precio de adquisición.
    Entiendo que son casos muy puntales, pero cómo es que esa vivienda estuvo meses sin ser comprada habiendo en la zona la posibilidad de vender ese piso por 40/50K más?
    En este caso, creo que la operación de reformar y vender era mucho más rentable que la de reformar y alquilar aunque hubieses llegado al 10% bruto, no? Con el precio de compra + reforma hubieses necesitado un alquiler de unos 550/600€ para esa rentabilidad, y siendo zona con poca proyección de revalorización, sin duda has optado por la mejor opción.

    Por último, aún no me ha surgido ni un solo caso en el que el "lavado de cara" de un piso para alquilar me fuese rentable, me explico.
    Hablando de pisos entre 50 y 80K que se alquilan entre 450-600€ en un estado "decente", hacerle un lavado de cara no hace que puedas conseguir subir el alquiler 50€ como mucho 100€. Planteando que solo con pintar, y poner 4 cosas te gastas 5000€, mis cuenta nos me salen. Cuanto tardas en recuperar eso a 50/100€ más al mes?
    Cómo planteas tu estos lavados de cara?

    GRACIAS!

    1. Hola Gon,

      En realidad esta operación fue exitosa a medias, pues con un "flip" la rentabilidad que deberías obtener idealmente debería acercarse más a un 30%.

      Conozco gente haciendo este tipo de operaciones en Barcelona, Madrid y otros lugares donde los precios son muy superiores. Como bien dices, todo lo que compramos como oportunidad, suelen ser "casos puntuales". Ese es nuestro trabajo, ser capaces de encontrar esos "casos puntuales". A veces uno se desespera, pero siendo metódico y paciente acaban apareciendo las oportunidades.

      Esta semana estoy compartiendo en mi canal de Telegram, dónde he encontrado las 5 oportunidades que he comprado este 2021, por si te sirve de inspiración. Puedes seguirme aquí: https://t.me/vivirderentas

      Siguiendo con tus dudas, una operación de compra-reforma-venta siempre debe ser más rentable que una de alquiler. La ventaja del alquiler es que una vez en funcionamiento, la rentabilidad va cayendo poco a poco año tras año, mientras que la operación de CRV es solo 1 vez, y al año siguiente hay que encontrar una nueva oportunidad. No hay un sistema mejor que otro, para mi lo ideal es una combinación de ambos.

      Sobre los lavados de cara, yo por pintar y 4 cosas más, jamás me he gastado esos 5.000€….y evidentemente hay que encontrar el equilibrio entre lo que invertimos en ese lavado de cara y lo que podremos recuperar. Lógicamente hay un mínimo que hay que invertir, para hacer la vivienda habitable, a partir de aquí, es posible que no te compense por rentabilidad, pero si que lo haga por el perfil de inquilinos o la demanda que tengas de tu vivienda. Debes encontrar el equilibrio que a ti te satisfaga.

      Espero haberte ayudado.

      Un abrazo.

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