enero 5, 2021

Los 8 pasos clave para ser un inversor inmobiliario de éxito

By germanjover

enero 5, 2021

inmobiliario, inversión, libertad financiera, podcast, real estate

Cuando nos planteamos un reto tan grande como llegar a vivir de rentas, es clave tener muy claros los pasos a seguir. Poner orden en el proceso nos permitirá no perdernos en la inmensidad.


Son muchas las personas que cuando ven a alguien que ha logrado ser un exitoso inversor inmobiliario -esto vale para cualquier éxito, como por ejemplo montar un negocio desde 0- se pierden en la inmensidad. Desearían estar en su situación pero, sin embargo, lo ven inalcanzable y no saben por donde empezar.

¿Pero, sabes qué? La buena noticia es que nadie se plantea retos tan grandes sin, a su vez, dividirlos en retos más pequeños.

Las personas tendemos a soñar con objetivos que nos gustaría alcanzar. Al tratarse de sueños, además, solemos hacerlo a lo grande. Pero luego viene la realidad. Ahí es donde nos daremos cuenta de que para alcanzarlos hay que planificar muy bien el camino.

La mayoría de las personas lo dejarán ahí, como un sueño que un día tuvieron y pensarán lo bonito que hubiese sido si lo hubiesen logrado.

Sin embargo, hay un grupo de personas que no se pierden en la inmensidad del reto. Piensan a lo grande, se visualizan en la cima y eso les motiva a seguir luchando. A su vez, dividen el gran objetivo en pequeños objetivos más realistas y alcanzables. La suma de esos pequeños objetivos es lo que les llevará a alcanzar aquella meta que inicialmente parecía inalcanzable.

Te animo a que aproveches esta idea para enfocar la creación de tu negocio de generación de rentas.

Visualízate con 10, 20 o 30 viviendas. Eso está bien. Pero luego, da un paso al frente y compra tu primera vivienda. Eso te ayudará a poder ver que es algo más que un sueño, que es algo real. Que paso a paso, puedes alcanzarlo.

Veamos hoy como debe ser el camino para dar ese primer paso.

He resumido lo que sería el proceso global desde que das el primer paso cuando entra la idea en tu cabeza de que te gustaría vivir de rentas, hasta que tu negocio inmobiliario está en marcha. Este complejo proceso lo he resumido en 8 sencillas fases:

Los 8 pasos clave para ser un inversor inmobiliario

Para ser exitoso en cualquier faceta de los negocios, debe existir una planificación previa. En este sentido, me gustaría compartir contigo los 8 pasos por los que deberás pasar y que yo considero imprescindibles si quieres desarrollar con éxito tu negocio inmobiliario de alquileres.

Esto nos permitirá estructurar mejor el proceso de inversión inmobiliaria. Algo que me gusta mucho de este negocio es que de nosotros depende la mayor parte del éxito. Así que, cuantas menos cosas dejemos en manos del azar, mucho mejor.

No le demos más vueltas y pasemos directamente a ver cada uno de los pasos:

1. El compromiso

Sin un compromiso claro por tu parte, no podrás lograrlo.

Debes estar totalmente comprometido para dedicar parte de tu tiempo en el proceso. En caso contrario, el día a día se te llevará por delante.

También deberás comprometerte con el desarrollo de tus habilidades y de tu mentalidad e incluso deberás estar comprometido para invertir tu dinero llegado el momento.

2. La planificación

En la planificación deberás establecer qué estás buscando. En nuestro caso, tenemos claro que buscamos inmuebles para comprar y destinar al alquiler. Pero, ¿Qué tipo de inmuebles encajan en tu estrategia?

Debes dejarlo por escrito, para tener muy claro lo que pedirás a las inmobiliarias que te busquen.

3. El análisis

Una de las principales habilidades que deberás desarrollar es la de analizar correctamente una oportunidad. Puede que esto te parezca simple, pero no lo es tanto.

Tras encontrar una posible oportunidad, debes ser capaz de calcular, por ejemplo, cuál es la rentabilidad potencial de esa inversión, si te generará un cash-flow positivo, si existe potencial de revalorización, los impuestos a pagar o el coste que supondrá la reforma, ¿Cómo pretendes decidir si es o no una buena oportunidad sin ser capaz de hacer estos cálculos?

Al principio puede que te parezca complicado, pero con un poco de experiencia verás que no lo es tanto.

4. La financiación

Si pretendes vivir de rentas, entenderás que debes crear un modelo escalable. En este punto, la financiación cobra especial relevancia al ser clave para poder escalar el modelo. Sin financiación, no podrás escalarlo.

Aquí deberemos decidir como pagamos la inversión que hemos analizado previamente y ha pasado todos nuestros filtros.

Podrás elegir entre un préstamo hipotecario, buscar socios, o incluso comprar sin financiación. Cualquier opción es válida y deberás elegir la que mejor encaje en tu situación y perfil de riesgo.

5. La compra

Cuando compras algo, entregas dinero a cambio de un bien o un servicio. Si eres un inversor professional, debes aspirar a comprar por debajo de mercado.

De este modo debe cumplirse la ecuación:  precio pagado < al valor de lo que compras

Ya nos lo decía Warren Buffet “Nunca temas pedir demasiado cuando vendas, ni ofrecer muy poco cuando compres.” Así que deberás armarte de paciencia hasta que encuentres algo que te encaje y desarrollar habilidades de negociación para conseguir el mejor precio posible.

6. La reforma o lavado de cara

Uno de los motivos por los que compraremos pisos por debajo del precio de mercado es porque compramos pisos con problemas que nosotros deberemos solucionar.

El principal problema, y uno de los más sencillos de solucionar, es comprar pisos que no están en perfecto estado.

El comprador medio, prefiere pagar un poco más por una vivienda si con ello puede ahorrarse dolores de cabeza. Ahí es donde nosotros encontramos la oportunidad.

7. Alquilar

Esta es una fase muy crítica ya que de lo bien que lo hagamos dependerá la calidad de nuestros ingresos. Hasta ahora nos hemos centrado en la inversión que vamos a hacer (la semilla), mientras que, a partir de este punto deberemos centrarnos en recoger los frutos.

Para garantizar-nos el éxito deberemos poner especial atención en la correcta selección de los inquilinos. Sobre ello, hablaremos en detalle en próximos posts.

Decisiones que deberemos tomar serán, por ejemplo, si vamos a asegurar contra impagos la renta (totalmente recomendable), si seremos nosotros quienes gestionemos el alquiler o lo delegaremos en nuestra inmobiliaria de confianza. 

8. Gestionar y escalar el modelo hasta lograr la libertad financiera

Cuando el círculo se cierra y tenemos ya nuestra primera vivienda trabajando para nosotros, empieza la gestión. En esta fase deberás intentar ponerte las cosas fáciles y automatizar todo lo posible cada tarea para que te consuma el mínimo tiempo posible.

Hablando de gestión nos referimos a las pequeñas reparaciones que requieran los inquilinos, al cobro de los alquileres, el contacto con la compañía de seguros cuando tengas algún incidente, el registro y contabilidad de los cobros y pagos o cualquier otra tarea que represente un consumo de tu tiempo.

Una vez tengamos todos los anteriores puntos testeados, estaremos listos para adquirir una 2a vivienda y empezar a escalar el modelo para lograr la libertad financiera gracias a las rentas inmobiliarias.

Escucha el podcast aquí:

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Sobre el autor...

Soy German Jover, Analista Financiero e inversor desde los 20 años. Soy un marido feliz y un padre novato, lo cual ocupa buena parte de mi tiempo. Me encanta leer, el buen vino y comer bien. Yo soy de los que opina que la mejor red social es una mesa con amigos. Me apasiona la educación financiera, la bolsa y el sector inmobiliario. Si te interesan las inversiones inmobiliarias, esta es tu casa. Aquí compartiré mi experiencia para que puedas aprender y logres la libertad financiera.

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  1. Estupendo análisis Germán. Si tuviese que decantarme por un valor, que además me serviría para la vida, es el primero que mencionas, el COMPROMISO. Al final esto es un trabajo de años y la costancia marcará el que en un momento dado tires la toalla cuando tengas algún fracaso o no lo hagas. Que vas a tener reveses seguro. Aunque las metas son a corto plazo, no hay que olvidarse que el éxito está en largo plazo.

  2. Muchas gracias por compartir Germán! Ayer me leí tu libro gratuito, muy útil, aunque eché en falta algo de números como por ejemplo qué porcentaje o máximo de dinero gastas en reformas, los ingresos netos que consigues y qué le sueles restar tipo seguros, comunidad, Ibi, etc. (aunque más o menos se puedan estimar de los brutos). Qué porcentaje o comisión suelen llevarse las inmobiliarias que eliges por cada piso que te gestionan el alquiler.

    Muchas gracias, estoy deseando ver la zona de recursos gratuitos que creo que incluirá este tipo de recursos para estimar esos gastos / números que echaba en falta.

    Un saludo,
    Jorge

    1. ¡Hola Jorge!

      Me alegra mucho que hayas encontrado útil el libro gratuito. Se agradece mucho tu feedback.

      Como bien dices, en esas 60 páginas, solo he podido resumir una aproximación al negocio del alquiler. Poco a poco iré subiendo más contenido, como artículos o podcasts sobre reformas donde añadiré esos datos que echas en falta.

      un abrazo.

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