abril 9, 2022

El efecto (real) del control del precio de los alquileres

By germanjover

abril 9, 2022


En un mundo acostumbrado a la inmediatez, pretendemos dar solución a problemas complejos con remedios simplistas.

Poner un límite a los precios de los alquileres no es más que un parche que en el medio plazo agravará el problema.


“Quien juega con los límites descubre que a veces los límites te la devuelven.”

Gerard Butler en Frosty Hesson


Hay un viejo proverbio chino que dice: "El aleteo de una mariposa, se puede sentir al otro lado del mundo". Este bonito proverbio chino, está respaldado por estudios científicos liderados por el matemático Edward Lorenz, que a su vez han derivado en la teoría física del efecto mariposa, vinculada a la teoría del caos.

Estarás de acuerdo conmigo en que resulte difícil poder demostrar que una mariposa volando en un extremo del planeta, pueda ocasionar un huracán en el otro extremo.

Sin embargo, esta representación nos permite entender visualmente como todo está interrelacionado y un pequeño movimiento puede tener grandes consecuencias donde menos lo esperamos.

En un mundo interconectado, cualquier movimiento tiene consecuencias impredecibles.

En cualquier previsión económica hay tantas variables a tener en cuenta que es imposible predecir con exactitud lo que va a ocurrir. Por eso hablamos de previsiones.

Podemos predecir tendencias y concluir lo que es más probable que ocurra. Pero no podremos saber con exactitud el próximo dato de inflación y mucho menos el de dentro de 6 meses.

Los macroeconomistas (los buenos) constantemente se equivocan. No lo digo yo, lo dicen ellos.

De hecho, cuando aciertan es por pura chiripa. Y lo asumen con toda dignidad. Porque entienden que acertar al 100% en sus previsiones escapa totalmente de sus capacidades.

Su trabajo consiste en hacer previsiones y tratar de predecir la realidad con ellas.

¿Tiene sentido limitar el precio de los alquileres?

Desde tiempos inmemoriales, el ser humano se ha creído capaz de controlar el mundo. Con una actitud infantiloide, nos creemos capaces de solucionar problemas complejos con simples parches.

En ocasiones funciona.

En ocasiones (la mayoría) empeoramos la situación. Este es el resultado cuando hay demasiadas variables en juego y somos incapaces de predecir el efecto de nuestra actuación.

Si bien es imposible determinar lo que ocurrirá en el otro extremo del mundo cuando una mariposa decide emprender el vuelo en el otro extremo, resulta mucho mas sencillo ver qué ocurre cuando limitamos el precio del alquiler.

Es mas sencillo porque las variables en juego son más reducidas. Pero a su vez, son las suficientes variables para que podamos tener un debate abierto y haya quien no quiera ver lo que (bajo mi opinión) es evidente.

Como buen amante de la naturaleza, entiendo que poner puertas al monte no suele ser receta para el éxito.

Y resulta que para muchos políticos, cuya máxima preocupación son los resultados de las próximas elecciones, poner una gran puerta al monte y pregonarlo en todos los medios de comunicación es la mejor solución que tienen para muchos problemas.

Luego, el que venga a continuación ya se encontrará con el problemón.

Y si todavía están ellos en el poder, siempre podrán inventarse un nuevo culpable. O lo que es peor, dar un paso al frente, redoblar su apuesta y poner más límites.

Total, cuando la bola sea suficiente grande y explote, ellos ya no estarán al frente.

Y así es como nos encontramos tratando de solucionar el problema de la vivienda en muchos países atacando los precios del alquiler. Una solución que no ataca al problema de raíz, pero que tiene consecuencias muy previsibles y no precisamente deseadas.


El mensajero al que se quiere culpar

El precio no es más que información. Es el mensajero.

Los precios no pueden ser nunca la razón del problema. La evolución del precio no es más que el resultado de la evolución de la oferta y de la demanda.

Si la demanda se incrementa y la oferta no, los precios suben. Si la oferta se incrementa y la demanda no, los precios caen.

Fácil. De 1º de economía.

Si limitamos el precio, lo que estamos haciendo es matar al mensajero sin ni siquiera haber analizado la información que transmite.

La oferta y la demanda son variables que se mueven como el viento o el agua. Podemos tratar de controlarlas por un tiempo, pero a la larga terminarán fluyendo siguiendo sus propias leyes.

¿Nos hemos preocupado realmente por analizar el motivo de los elevados precios de los alquileres? Si queremos solucionar un problema, de verdad, hay que analizar qué lo causa.

Si no hacemos este ejercicio de análisis y pretendemos dar una solución simplista al asunto, (como por ejemplo limitando los precios de los alquileres) estaremos contribuyendo a empeorar la situación.

En el corto plazo conseguiremos nuestro objetivo: el precio se habrá controlado.

Sin embargo, la realidad no es un cuento de hadas con final feliz. Es siempre más cruda y suele terminar castigando la prepotencia humana con la que tratamos de solucionar la mayoría de los problemas que nos afectan.

Como hemos visto antes, hay muchas variables que se moverán al calor de la limitación de los precios y no precisamente en la dirección deseada.

Un problema mal resuelto que creemos resuelto, es como un boomerang que se aleja por un tiempo pero regresa todavía con más fuerza.

Si somos capaces de leer la información que transmite la evolución del precio de las viviendas, podremos tratar de resolver el problema que causa dicha subida. Por ejemplo, podríamos determinar que si el precio sube por falta de oferta, habrá que incidir en la oferta y decidir, como sociedad, cómo queremos incrementar dicha oferta.

 

"Los precios son un simple mensajero.

El elevado precio de la vivienda, en ausencia de burbujas, nos dice que debemos construir más casas".

Joan Tubau 


El efecto REAL de la limitación del precio del alquiler

La solución adoptada por algunos países para resolver un problema de escasez de vivienda es limitar el precio de la misma.

Puede resultar tentador que si algo no nos gusta y tenemos la capacidad de limitarlo, lo hagamos.

Sin embargo, podemos intuir que a medio plazo estas medidas tendrán otras consecuencias no muy favorables para la resolución del problema.

Es una realidad que ante estas restricciones, muchos propietarios optan por destinar sus viviendas a alquiler turístico y mejorar así su rentabilidad.

Algunos propietarios decidirán vender sus inmuebles e invertir su dinero en otras inversiones que sean más de su agrado. Otros propietarios decidirán firmar contratos de corta duración para saltarse la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y otros decidirán complementar el alquiler con un pago paralelo en "B" para seguir cobrando la renta que ellos consideran justa.

Estoy seguro de que habrá más situaciones. Y también estoy seguro de que todas y cada una de ellas no hacen más que reducir todavía más la oferta de vivienda en el mercado.

No hay que ser un lumbreras para entenderlo. Si los precios suben, es porque hay una demanda muy superior a la oferta existente. Si vemos que la limitación de los precios acarrea una reducción todavía mayor de la oferta, a la larga estamos generando un polvorín que cuando explote no sabremos ni por donde nos vendrán.

El dinero es cobarde y lo inversores, ese mando que dirige el dinero, prefiere invertir en mercados con una regulación predecible y favorable a sus intereses. En ausencia de ello, harán su maleta y a otro lado se ha dicho.

Por supuesto, tratar de favorecer exclusivamente a los inversores puede perjudicar a la sociedad. Del mismo modo que favorecer exclusivamente a la sociedad, de nuevo puede perjudicar a la sociedad al ahuyentar a los inversores.

Queramos o no, la solución pasa por llegar a acuerdos que beneficien a todas las partes (qué raro, ¿verdad?).

Como todo buen conflicto, la mejor solución será aquella que alinee los intereses de todos los agentes implicados.

Porque, o bien optamos por un modelo en el que papá estado nos provee de todo lo necesario (ya sabemos como termina esto) o bien empezamos a entender que todos los agentes (sociedad e inversores) son necesarios para que la rueda gire.

Evolución histórica de la ley de vivienda en España

Fue en 1985 cuando se aprobó el famoso decreto "Boyer". Este decreto eliminó el control de las rentas que existía en España hasta la fecha, introducido por una ley franquista en 1946.

Miguel Boyer fue muy claro en su razonamiento: el control de las rentas de alquiler había generado un importante descenso de la oferta de vivienda hasta niveles que habían destruido prácticamente el mercado del alquiler.

Al inicio de la anterior ley franquista, prácticamente la mitad de los españoles vivían de alquiler. Tras 30 años de una ley que limitaba las rentas y además imponía una prorroga forzosa de los contratos, España se convirtió en el país con mayor proporción de viviendas en propiedad.

Hoy en día todavía somos uno de los países que encabeza dicha estadística. Todos hemos escuchado aquello de que somos un país de propietarios.

Parece lógico que tener una ley que nos imponga la renta que debemos cobrar y nos obligue a prorrogar el contrato indefinidamente, no era la mejor receta para dinamizar el mercado del alquiler.

Y así nos fue.

Y así nos irá si no se pone razón y cordura a la actual tendencia.

Pero veamos si el nuestro es un caso aislado. ¿Qué ha ocurrido en aquellos países que han tratado de atacar un problema con soluciones simplistas?

El dato mata el relato: el caso de Suecia 

Tras la aprobación de la ley que limitaba los precios en Cataluña, se ha abierto un intenso debate sobre si es o no útil este tipo de regulación. Una ley que, por cierto, el Tribunal Constitucional ha terminado declarando nula recientemente.

Suecia puede ser un reflejo en el que mirarnos. En este país el mercado de la vivienda está regulado desde la época de la Segunda Guerra Mundial.

¿Qué nos enseña el experimento sueco?

Por un lado, han conseguido que los precios se contengan en los niveles marcados. Bien.

Pero por otro lado ha traído las ineficiencias económicas esperadas y unos resultados sociales muy negativos. Algunos datos:

  • En el 93% de los municipios suecos hay déficit de vivienda.
  • Se acumulan las solicitudes de acceso a vivienda social con largas listas de espera en todo el país.
  • En Estocolmo, se estima una oferta de 27.000 viviendas en alquiler y una lista de espera de 670.000 personas (calculan una espera estimada de unos 13 años).

En Suecia han buscado soluciones que han empeorado todavía más el problema. Por ejemplo, el Estado ha vendido vivienda pública para utilizar los fondos obtenidos en la construcción de nuevas viviendas más modernas.

El resultado no ha podido ser peor: se ha reducido todavía más la oferta de viviendas y el ritmo de construcción de nueva vivienda no lo suplió. Estiman una reducción de la oferta en 180.000 viviendas frente a un ritmo de construcción de nueva vivienda de 10.000 viviendas anuales.

Otra consecuencia nefasta de este control del mercado en Suecia es la baja o nula rotación de inquilinos, especialmente en la vivienda mejor ubicada. Solo el 0,5% de los inquilinos de vivienda social en Estocolmo decide abandonarla.

Con todo ello, los más vulnerables son los que salen más perjudicados. Los jóvenes no tienen opción a las viviendas mejor ubicadas, teniendo que esperar muchos años para optar a ellas.

Además, como la única forma que tienen los propietarios de vivienda para elevar la renta es reformándola, muchos han optado por esta vía. Esto les permite incrementar la renta y que los suecos con mejores salarios decidan acceder a estas viviendas.

Y como no, la economía sumergida también ha florecido. Muchos potenciales inquilinos prefieren pagar una parte de su alquiler en "b" a cambio de saltarse las largas listas de espera.

Otros ejemplos de lo que ocurre con la limitación de los precios del alquiler

En Alemania no ha sido distinto.

Empezaron con una ley algo laxa (año 2015) que pretendía limitar los precios del alquiler y posteriormente, en 2020,  se endureció en Berlín.

El prestigioso Instituto Ifo de Alemania ha hallado tres claros efectos de esta ley alemana:

  1. La congelación ha conseguido contener la escalada de precios entre las viviendas reguladas.
  2. Ha provocado un hundimiento de la disponibilidad de viviendas en alquiler (los anuncios de los alquileres de inmuebles regulados se han hundido un 40%).
  3. Los alquileres no regulados han visto como su demanda se ha disparado y con ello, los precios.

Colas para alquilar una vivienda en Berlín

Es en el caso de Berlín donde las consecuencias han sido fulminantes. Si bien Tribunal Constitucional de Alemania acaba de declarar esta ley nula, el corto experimento les ha permitido sacar conclusiones claras:

"En Berlín, los nuevos proyectos de construcción se posponen, las renovaciones se guardan y las colas para ver los apartamentos se hacen más largas en lugar de más cortas" según el FDP (el Partido Demócrata Liberal).

La CDU (Unión Cristina Demócrata) se expresó de manera similar: "el tope de alquiler no resolvió ningún problema, pero en muchos casos solo los creó o incluso los exacerbó", dijo Wolfgang Steiger, secretario general del Consejo Económico. (Fuente: DW.com).

Pero estos casos no son casos aislados seleccionados a conciencia. Nada de eso. Hay muchos más ejemplos. 

Tenemos el caso de Nueva York en los años 1975, sobre el que puedes leer en la siguiente imagen, o muchos otros que encontrarás en este artículo o en este otro

B. Bruce Briggs resume las consecuencias del control de los alquileres en Nueva York.

El control de precios en Cataluña: corto en tiempo pero revelador en consecuencias

Tras el primer año de la ley que limita el precio de los alquileres en Cataluña, el resultado no parece muy alentador.

La nueva ley ha traído dos consecuencias muy claras:

  1. No se han reducido los precios de manera clara. En Barcelona evolucionan al mismo ritmo que en Madrid.
  2. Se ha reducido de forma drástica la oferta de vivienda en Barcelona.
Según un estudio de Idealista, el número de viviendas ofertadas en la capital catalana se ha reducido un 42%.

En contraposición, la historia demuestra claramente que en épocas en las que la oferta de vivienda se incrementa de forma considerable, los precios del alquiler también caen a buen ritmo.

Por el momento, podemos respirar tranquilos al haber tumbado el TC esta ley. Sin embargo, creo que muchos no han entendido todavía que la dirección a tomar, si queremos solucionar el problema, debería ir en sentido contrario.

La solución al problema: el aumento de oferta de vivienda

Cualquier solución realista y con opciones de éxito debe pasar por incentivar el incrementar la oferta de vivienda.

El Estado es responsable de suministrar vivienda digna a sus ciudadanos, de acuerdo al artículo 47 de la Constitución española.

Según el artículo 47 de la Constitución, "los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho".

Y este Estado es quien debería de encargarse de que esto se cumpla.

¿Cómo?

Según el artículo, deberán "promover las condiciones necesarias". Y eso siempre que el problema sea por una falta de oferta, pasará por incrementar la oferta para que los precios se moderen.

El Estado podría optar por construir viviendas o encargar a otros que las construyan. El problema con la vivienda de protección oficial es que no suele ser accesible para todo el mundo y no siempre termina en manos del que más lo necesita.

Entonces, si el estado no es capaz (o no quiere) construir esas viviendas necesarias, debe utilizar los medios que tenga a su alcance para favorecer un incremento de la oferta:

  1. Que la mayor parte de las viviendas en manos de particulares terminen alquilándose.
  2. Promoviendo la construcción de nuevas viviendas.

¿Y que está a punto de hacer el estado con la nueva ley de vivienda?

Está a punto de limitar (y mucho) las ganas de los particulares de poner sus viviendas en alquiler y además está desincentivando la promoción de nueva vivienda imponiendo condiciones absurdas a los aventurados promotores.

La dirección debería ser la opuesta.

Si queremos realmente incrementar la oferta de vivienda, debemos incentivar a los propietarios para que quieran poner sus viviendas en alquiler. 

Y esto se consigue por 2 vías: incentivos económicos y seguridad jurídica. Justo lo contrario de la propuesta que está encima de la mesa.

Si los propietarios tienen incentivos fiscales optarán por destinar su vivienda a alquiler de larga duración. Si les quitamos estos incentivos, muchos optarán por otras modalidades de alquiler más rentables.

Una alternativa podría ser la eliminación del IBI o cualquier otro incentivo fiscal para todas aquellas viviendas que se aporten a fondos sociales de vivienda.

Medidas sencillas pero útiles. Útiles de verdad si queremos solucionar un problema que cada vez está empeorando más.

Quizás no serán medidas que den votos pero sí serán efectivas para controlar el aumento de precios.

Eliminar o disminuir las bonificaciones actuales al alquiler de vivienda tendrá un efecto similar a la limitación de precios. A corto plazo incrementará la recaptación de impuestos, pero en el medio plazo dicha recaptación se reducirá y lo que será peor, el número de viviendas en alquiler también lo hará empeorando la situación.

El cortoplacismo lo terminaremos pagando. Todos.

Y ya de postre, para terminar de afianzar una solución sólida que por fin aporte seguridad jurídica a los arrendadores deberíamos tener una Ley contra la Okupación.

Esta es la ley que tanto está pidiendo mi amigo Ricardo con su plataforma y a quien tuvimos el honor de entrevistar en este podcast.

Una conclusión final (que no va a gustar a todo el mundo)

Creo que debemos preguntarnos si estamos preparados como sociedad para que se nos diga la verdad. La verdad sin maquillaje, por cruda que pueda resultarnos.

Si es cierto aquello de que cada sociedad tiene a los gobernantes que se merece, tan solo conseguiremos que nuestros líderes nos cuenten lo que de verdad debemos oír si exigimos que así sea.

Cuando un político promete algo que, como adultos racionales sabemos que no es realizable o que tiene un precio inasumible, deberíamos premiarlo con nuestro "no voto". Sea del color que sea.

Solo actuando con esta madurez como sociedad podremos aislar a los populismos que se centran en la obtención de votos por encima de lograr objetivos realistas.

Objetivos realistas por encima de objetivos que nos prometen por el bien común, pero que a la larga serán el problema común.

Hay que conseguir que los políticos tengan verdaderos incentivos a decirnos la verdad. A tratarnos como adultos.

Nuestra responsabilidad es la de entender que no todo es gratis y que si queremos algo como sociedad, deberemos estar preparados para pagar su precio.

Pero, ¿estamos realmente preparados como sociedad para oír verdades?

Sobre el autor:

Soy German Jover, Analista Financiero e inversor desde los 20 años.
Soy un marido feliz y un padre novato, lo cual ocupa buena parte de mi tiempo. Me encanta leer, el buen vino y comer bien. Yo soy de los que opina que la mejor red social es una mesa con amigos.
Me apasiona la educación financiera, la bolsa y el sector inmobiliario. Si te interesan las inversiones inmobiliarias, esta es tu casa. Aquí compartiré mi experiencia para que puedas aprender y logres la libertad financiera.

Si te ha parecido útil este contenido, ¡compártelo!

También me gustaría saber tu opinión o tu experiencia. Puedes dejarme a continuación tu comentario.

DEJA UN COMENTARIO

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con

  1. Tenemos un problema social y solo hace que empeorar dia a dia, en Cataluña tenemos Barcelona como ejemplo de la mala gestion que se esta llevando a cabo por parte del ayuntamiento y esto solo acaba de empezar.
    Gracias por tu dedicacion y transparència, recibe un cordial saludo.
    David Tambo.

  2. Muy buen articulo, como bien dices ya los inversores no quieren invertir en Barcelona, y en España con recelo. Los pequeños propietarios ya estan vendiendo sus activos por falta de seguridad juridica. Y solucionan este tema o van a ir a mucho peor

    1. Hola Ana!

      Efectivamente hay que dar más seguridad jurídica. Yo personalmente sigo invirtiendo, pero siempre pendiente de si debo desinvertir y enfocarme en otro mercado.

      Un abrazo.

  3. Totalmente de acuerdo.
    Todas las travas, y límites, que se ponen para el alquiler, también influirán en peores viviendas, porque el propietario no las va a actualizar, pasará con lo justo.
    También influye en la compra de segundas residencias, porque, yo que soy de Zaragoza y tradicionalmente, y por cercanía, se compraban el apartamento, en las playas de Tarragona, ahora, todos los que conozco, que e quieren comprar, se van al sur de España, y pasan de los impedimentos de Cataluña.

  4. Gracias Germán por ser claro en tus análisis.
    Es evidente que los políticos esquivan solucionar el tema de protección jurídica a los propietarios.
    Y sobre todo el tema Okupas,. Temen perder votos.
    Por mi parte, el que miren para otro lado, ya hace que pierdan votos. Y sean del color que sean.
    Más que el límite de precios, la falta de derechos del que pone una propiedad, un valor, en alquiler, hace que te lo pienses y mucho.
    Un abrazo !

    1. Así es, tenemos que ser responsables. Votemos a un color u otro y hay pedir que nos expliquen las cosas como a adultos.

  5. Gran artículo con grandes dosis de realidad. Estamos demasiado acostumbrados a políticos que pretenden aplicar medidas partidistas o populistas a costa de todo y que no lo hacen desde la realidad de cómo evolucionarán dichas medidas en el medio y largo plazo.
    Mientras no se exijan responsabilidades (y se hagan cumplir penas) a aquellos que toman las decisiones no tendremos unos gobernantes que lo hagan en pro de lo mejor para la ciudadanía, sino en pro de sus colores.
    Por desgracia en Barcelona tenemos demasiados ejemplos como la limitación de los alquileres, la aplicación de la zona ZBE o la reciente reestructuración de las vías de circulación en casi toda la ciudad.

  6. Hola German, nada mejor dicho que el precio es solo el mensajero. Querer controlar los precios es como querer curar una gripe poniendo el termómetro en la heladera.
    Algunos lo conocerán, otros tal vez no, pero recomiendo a todos leer este libro: "4000 años de controles de precios y salarios", muestra claramente que en la historia, NUNCA funcionaron los controles de precios, ni siquiera cuando se castigaba con la muerte el romperlos.
    Porque, como muy bien mencionas, los precios son los mensajeros, los que avisan de un problema, no son el problema.

    1. Así es. Lo había escuchado previamente y en el blog de Joan Tubau lo leí recientemente y me pareció una obviedad.

      Por cierto, apuntado ese libro que recomiendas. Tiene una gran valoración en Amazon y una descripción muy en línea con el artículo:

      «Esta obra constituye un valioso y oportuno aporte tanto para nuestro conocimiento como para el debate sobre cómo no combatir a la inflación. A pesar de los ejemplos que brinda la historia, muchos gobiernos y funcionarios públicos sostienen que el control de precios es una medida efectiva para controlar la inflación. En consecuencia, ponen en práctica políticas monetarias y fiscales que llevan a la inflación, convencidos de que lo inevitable no sucederá. Así, cuando lo inevitable sucede, la política económica fracasa y las esperanzas se desvanecen. Los errores se multiplican y la confianza en los gobiernos que implementaron las medidas colapsa, lo cual termina empujando a la sociedad a situaciones verdaderamente indeseables.»

      Un abrazo.

  7. Gracias Germán, mi nombre es Juan Amari y vivo en Argentina.
    En nuestro país se hizo una ley de alquileres que tiene todo lo malo que mencionas en tu artículo.
    Hubo incrementos desmedidos en los alquileres, bajo mucho la oferta, en vez de mejorar empeoro la situación, ahora están viendo de modificarla porque todos los sectores se vieron perjudicados: Inquilinos, Propietarios e Inmobiliarias.
    Te saludo y agradezco tus artículos, son de gran utilidad.

  8. Estando de acuerdo con la mayoria de tus conclusiones, y estando también en contra de la intervención de los precios, y teniendo pisos en alquiler en Barcelona, el analisis de los datos de los contratos de Barcelona, nos dicen que el numero de contratos de alquiler no han descendido, ( te adjunto enlace de los contratos firmados en Cataluña ),

    https://ajuntament.barcelona.cat/estadistica/castella/Estadistiques_per_temes/Habitatge_i_mercat_immobiliari
    /Mercat_immobiliari/Habitatges_lloguer/evo/tllogac.htm

    y los precios han bajado, pero han bajado menos por ejemplo que en Madrid. Estoy esperando un estudio detallado que esta
    haciendo Jose Garcia Montalvo, que seguro que nos ilumina en el tema.

{"email":"Email address invalid","url":"Website address invalid","required":"Required field missing"}

¡Únete a una gran comunidad de inversores apasionados por el mercado inmobiliario!