marzo 9, 2022

Comprar para alquilar VS Comprar para vender: ¿Cuál te conviene más?

By germanjover

marzo 9, 2022


"No permitas que el ruido de las opiniones ajenas silencie tu voz interior"

Steve Jobs


Seguro que te has preguntado más de una vez si te conviene más "comprar para alquilar" o "comprar para vender" (flipping house).

La sociedad constantemente nos obliga a elegir entre opciones aparentemente opuestas y no complementarias.


¿Eres de derechas o de izquierdas? ¿Estás a favor del empresario o del trabajador? ¿Eres de este equipo o del otro? ¿Prefieres la carne o el pescado? ¿Playa o montaña? ¿Blanco o negro?...

De locos. Constantemente tenemos que elegir.

Y ahora tenemos que elegir entre CRV (Comprar-reformar-vender) y CRA (Comprar-reformar-alquilar).

Vivimos en un mundo cada vez más polarizado que rutinariamente nos empuja a tomar posición en uno de los extremos propuestos.

Pero como siempre, una cosa es lo el mundo te pide y otra muy distinta lo que decidas hacer.

En nuestra mano siempre quedará la elección entre bailar al son de la música o decidir libremente aquello que realmente queremos sin imposiciones externas.

Por supuesto, esta decisión se vuelve más sencilla, más racional, cuando hay dinero en juego. Ya sabes que "la pela es la pela" y ante la tesitura de jugarnos los cuartos, es más fácil que tengamos una opinión propia fuera del sesgo generado por el ruido exterior.

Con esta idea sobre la mesa, me gustaría compartiros en el artículo de hoy mi opinión acerca de cuál es la mejor opción entre el CRV o flipping house y el CRA.

Spoiler: no hay una mejor opción. La respuesta dependerá de tus objetivos, de tu perfil y habilidades como inversor, del tiempo que quieras dedicar y también del momento económico en el que te encuentres.

Te cuento todo esto a lo largo del artículo (y también te cuento por qué en la actualidad estoy mucho más centrado en el flipping house).

Empecemos describiendo brevemente en qué consiste cada una de las modalidades de inversión propuestas.

¿Qué es el CRA o el "comprar para alquilar"?

Sencillo. Comprar viviendas para alquilar con la idea de obtener una buena rentabilidad para nuestra inversión.

Es un modelo que busca generar cash-flow y que suele jugar con la financiación hipotecaria barata para escalar la inversión y maximizar la rentabilidad del dinero invertido de nuestro bolsillo.

Requiere de un esfuerzo inicial para encontrar y adecuar la vivienda, pero luego la dedicación que requiere por nuestra parte es relativamente baja.

No son rentas 100% pasivas. Sin embargo, con cierta habilidad podemos acercarnos bastante a lo que podríamos considerar como una renta semi-pasiva.

¿Qué es el CRV o flipping house?

Se trata de comprar viviendas por debajo del precio de mercado, solucionar el problema que tengan (por ese motivo compramos con descuento) y venderla obteniendo un beneficio.

El problema que solucionemos puede ser de fácil solución (lote de viviendas, no disponer de cédula de habitabilidad...), de solución con dificultad media (necesidad de reforma) o de solución más compleja (okupación, problemas urbanísticos, cambio de uso o incluso una suma de varios problemas).

Esta modalidad de inversión inmobiliaria maximiza nuestra rentabilidad gracias a:

  • Gestionar activamente nuestro capital para sacarle la máxima rentabilidad posible (buscamos darle mucha rotación a nuestro dinero) --> gestión activa
  • Solución de problemas --> mayor implicación y desgaste por nuestra parte

NOTA: si estás en Zona3.club, próximamente recibirás una GUÍA para hacer flipping house en la que profundizo mucho más en lo que hace referencia a esta modalidad de inversión.

Si no entraste, apúntate ahora en la lista de espera para que te avisemos cuando volvamos a abrir puertas.


Te acabo de dar alguna pista, pero si todavía no lo visualizas, hagamos un repaso a aquello que nos hace ganar dinero en el "comprar para alquilar" y el "comprar para vender" para entender mejor la diferencia de cada modelo:

¿De dónde vienen los beneficios del CRV y del CRA?

En el caso del CRA, el beneficio viene de la rentabilidad obtenida por el alquiler que nos paga el inquilino. Este será mayor o menor en función de nuestra habilidad para comprar por debajo del precio de mercado e invertir el mínimo capital posible para adecuar la vivienda.

Como en todo, hay que encontrar el fino equilibrio en esta ecuación: comprar barato - invertir poco - ingresar la máxima cantidad posible por alquiler.

Si somos hábiles encontrando zonas que maximicen esta ecuación, las rentabilidades que obtendremos pueden ser superiores al 10% anual.

Por supuesto, esto es una pincelada de lo que hay detrás del CRA. Es un tema mucho más profundo que desarrollo ampliamente en otros artículos y podcasts.

La rentabilidad también dependerá de otras variables como nuestra capacidad de minimizar la rotación de los inquilinos o la de jugar con la financiación barata.

En el caso del CRV (flipping house), sintetizándolo, el beneficio viene por 2 vías:

  • Comprar por debajo del precio de mercado (esto habitualmente lo podemos hacer al comprar viviendas con algún problema y a nuestra habilidad negociadora)
  • Reformar la vivienda de manera inteligente añadiendo un valor adicional que luego trasladaremos al futuro comprador. (Puedes sustituir "reformar" por cualquiera de los problemas que se te ocurran y soluciones en la vivienda).

Y nada más. En serio.

Lo digo por los que juegan con la revalorización de la vivienda para ganar dinero con el flipping house. Si tus resultados dependen de la subida de precios del mercado inmobiliario, estás jugando con fuego y es receta directa para el fracaso.

Pronto o tarde te llegará.

Me gustaría recalcar que, si bien creo que cuando la economía va bien, hay liquidez en el mercado y los precios suben es el momento ideal para el flipping house, mis análisis para valorar si una operación merece o no la pena NUNCA incluyen la futura revalorización de la vivienda en los meses que yo estaré reformándola.

Esta idea la veremos desarrollada más abajo. 

Si el viento sopla a favor, toca navegar. Sin duda. Pero la prudencia siempre debe prevalecer.

Hay quien dice que el CRA es el "pájaro en mano" y el CRV el "ciento volando". A mí me parece una comparativa simpática, pero no coincido con esa idea. Creo que el CRV bien ejecutado y trabajando en base a escenarios (siempre que haces previsiones y no hay certeza hay que trabajar en base a escenarios), puede ser mucho más seguro que el "ciento volando".


Poco a poco hemos entrado en harina. Ahora me gustaría mostraros una comparativa de estas dos modalidades de inversión para luego poder desarrollar algunos de estos puntos:

Principales características del "comprar para alquilar" y del "comprar para vender"


Estupendo German. Ahora que tenemos claro lo que podemos esperar del flipping house y del comprar para alquilar... ¿con cuál nos quedamos?

Vale vale, ya veo que queréis ir al grano.

Te cuento mi posición ahora mismo. Pero antes, hagamos una breve pausa y déjame compartir una reflexión contigo.

Los extremos no tienen por qué ser nuestra elección

No me gustan los extremos. Así de claro.

Llámame medias tintas, pero cuando me hacen elegir, suelo decantarme por lo mejor de cada una de las opciones que me plantean.

"Thinking outside the box" que lo llaman algunos. O, sencillamente, el pensamiento lateral que evita que decidas influido por la corriente.

Matizo. No siempre se trata de llevar la contraria, sino de pensar libremente.

En ocasiones sí que elegiré entre el blanco o el negro que me proponen. Pero no siempre. Si me abstraigo de la antítesis propuesta, me doy cuenta de que una tonalidad de gris suele estar más alineada con mis intereses.

Y de eso es exactamente de lo que te hablo hoy: tú dame las opciones y yo ya veré qué me conviene a mí (y si me conviene).

Veo a mucho gurú defendiendo a capa y espada una u otra modalidad de inversión.

Yo pienso que la riqueza de las inversiones inmobiliarias radica en la amplia variedad de opciones posibles que ofrece.

Lo que quiero expresar es que: elijas blanco, negro o cualquier tonalidad posible de gris, debes hacerlo basándote en tu propia opinión y criterios. Para ello, el primer paso es conseguir la información más completa posible para valorar pros y contras. De este modo, podrás tomar una decisión con plena convicción.

Ojo, el "medias tintas" dobla la apuesta.

Además de elegir siempre basándome en mis propios intereses, también me gusta tener cintura para adaptar mis decisiones según sople el viendo. Vamos que estos son mis principios, pero si me apetece, los cambio.

Creo que no es bueno agarrarse contra viento y marea a una decisión sin darnos la oportunidad de ir adaptándola a los nuevos vientos.

No pretendo que coincidas con mi forma de analizar las inversiones, pero yo me siento muy cómodo así y es lo que voy a compartir contigo hoy.

Resulta que no siempre debemos elegir entre una u otra opción.

¿No te parece mejor analizar las ventajas y desventajas de cada alternativa y luego quedarte con todo aquello que encaja dentro de tus objetivos?

Ahora sí…

¿Es mejor el comprar para alquilar o comprar para vender?

Como habrás podido intuir, para mí CRA y CRV son mundos totalmente distintos y a su vez perfectamente complementarios.

Es más, a pesar de ser distintos, si consigues dominar con maestría uno de ellos podrás iniciarte en el otro con mucha más facilidad.

Visto así, parece que tiene más sentido quedarte con ambos mundos.

Entonces, ¿por qué me hacéis elegir? ¡No quiero elegir!

Quedarme con uno de estos mundos, no significa rechazar al otro. Yo me quedo con ambos mundos. Con lo mejor de cada uno de ellos. Eso es lo que yo quiero.


Ahora que ya sabes mi postura, me gustaría analizar abiertamente contigo algunos razonamientos que deberás plantearte antes de decidir si el flipping house es para ti, o mejor te dedicas al cómodo y tranquilo (en comparación) "comprar para alquilar". 

¿En qué momento del ciclo económico estamos?

Cuando se nos proponen dos alternativas como antítesis (por ejemplo CRA o CRV), se suele caer en una simpleza que carece de todo sentido.

Es en los detalles donde habitualmente encontramos lo realmente interesante. Y si pretendemos elegir entre estas dos modalidades de inversión de manera inteligente, no nos quedará otra que valorar aspectos que (sorprendentemente) a menudo se pasan por alto.

El primero de ellos y para mí uno de los más importantes es en qué momento del ciclo económico nos encontramos.

Trataré de explicarlo de la forma más llana posible para que se entienda a la perfección por todos.

Un agricultor conrea sus cultivos en función del clima y de la estación del año en la que se encuentra. En las inversiones ocurre algo muy parecido.

La economía se mueve en base a ciclos económicos y en estos ciclos hay algunas variables que debemos tener en cuenta. Para simplificarlo y facilitar la comprensión de todos, voy a limitarme a las siguientes 3 variables:

  • Tipos de interés
  • Inflación
  • Crecimiento económico

Cuando la economía está en una fase de crecimiento, la gente tiene confianza y está dispuesta a gastar dinero de forma alegre. Esto se traduce en que las empresas obtienen más beneficios, la tasa de paro cae, se recaudan más impuestos y aparentemente todo va bien.

En este punto los tipos de interés suelen estar en niveles bajos. Esto anima a las empresas y a las familias a endeudarse para seguir creciendo, invirtiendo y gastando.

Pero esto tiene unas consecuencias. Progresivamente nos vamos acercando a un cambio de ciclo.

En algún momento la economía se habrá sobrecalentado demasiado y debido a la alta demanda de ciertos productos, los precios (o sea, la inflación) habrá ido incrementándose hasta llegar a niveles que obligan al Banco Central correspondiente a intervenir.

¿Te suena esta música? En la actualidad nos estamos adentrando en este escenario.

Para relajar la situación, la principal herramienta que tiene un Banco Central es la subida de los tipos de interés. Cuando los mueve al alza, el endeudamiento se vuelve menos atractivo (se encarece) y por contra, el ahorro empieza a ser interesante.

Traduzco: las empresas y familias pierden incentivos a endeudarse y seguir gastando. A su vez, ven como el ahorro se vuelve atractivo.

Como te imaginarás, esto hace que poco a poco la economía se frene. Las empresas invierten menos y las familias deciden incrementar su tasa de ahorro: unos incentivados por el mayor % al que se paga el dinero ahorrado y otros por prudencia ante la incertidumbre a la que se acerca la economía.

A pesar de ser este un proceso recurrente y cíclico, siempre existe la incertidumbre de cuándo y cómo debe el Banco Central subir / bajar los tipos de interés.

Según su habilidad y la agresividad (o no agresividad) con la que lleve a cabo sus movimientos, el efecto en la economía será de una u otra magnitud.

La idea es que, con su intervención, el Banco Central alargue la duración de los ciclos de crecimiento y reduzca los ciclos de recesión.

La realidad es que hacen lo que pueden...

Cómo afectan los ciclos económicos al mercado inmobiliario (y en qué dirección debemos navegar en función del ciclo en el que nos encontremos):




Como ves, sobre el papel, en momentos de bonanza (2021 por ejemplo) es el momento ideal para cerrar operaciones de CRV o flipping house.

En cambio, en momentos en los que no hay liquidez en el mercado y los precios están en caída libre (tras la crisis inmobiliaria de 2008 por ejemplo) es ideal comprar pisos baratos y mantenerlos en cartera sacándoles rentabilidades elevadas vía alquiler.

En la actualidad, estamos justo al final de un escenario ideal para el flipping house. La gran duda es a qué ritmo saldremos y cuándo parará de sonar la música.

¿Qué perfil de inversor eres?

La segunda variable que me gustaría poner encima de la mesa es tu grado de aversión al riesgo.

Si bien he empezado valorando el momento económico, esto no es suficiente para decidir si te lanzas o no a realizar CRV o flipping house (la modalidad más arriesgada de las dos propuestas en este artículo).

Debes entender que no todo es ganar dinero.

Para ganar más dinero, a menudo hay que tomar más riesgos (y dedicar más horas). Y eso es esencialmente lo que diferencia el "comprar para alquilar" del "comprar para vender".

Si tu perfil como inversor es menos arriesgado y prefieres menor rentabilidad a cambio de mayor seguridad, probablemente el CRV o flipping house no sea el camino.

Cuando compras para alquilar, si haces medianamente bien tu trabajo el resultado podrá ser bueno o regular, pero muy difícilmente vas a perder dinero.

Si eres hábil o tienes suerte, tu rentabilidad será muy buena (probablemente superior al doble dígito).

Si, en cambio, no has hecho bien tu análisis previo o no has tenido la habilidad suficiente, tu rentabilidad caerá (pero obtendrás rentabilidad).

Por ejemplo, si en vez de un 10% que podrías haber conseguido obtienes un 6% de rentabilidad anual. ¿Puede considerarse esto como un gran fracaso?

Para los más puristas, hay que tener en cuenta que el cash-flow generado podría ser negativo y en un extremo tener problemas para afrontar los pagos de nuestros gastos (hipotecas, comunidades, impuestos...). Pero, ya he dicho que suponemos que hacemos medianamente bien nuestro trabajo.

En el CRV o flipping house una mala gestión se paga mucho más cara. Si en vez de obtener un beneficio del 25% pierdes un 15%, eso duele más. Mucho más.

Para no alargarme mucho, te he hablado solo del riesgo que asumes en el beneficio obtenido, que a fin de cuentas es el claro reflejo del resultado por haber hecho bien, o no, todo nuestro trabajo.

Pero créeme que durante el proceso de un flip, los riesgos que corres son claramente superiores al "comprar para alquilar".

Si eres adverso al riesgo, hazte un favor y no te metas en esta modalidad de inversión. Tu sueño te lo agradecerá.

¿Cuánto tiempo puedes (y quieres) destinar a las inversiones?

Aquí la otra variable interesante a tener en cuenta en el momento de decidir qué hacemos: ¿de cuánto tiempo disponemos? Y si dispones de él: ¿Cuánto tiempo estás dispuesto a dedicarle a esto?

Mira, seamos francos: así como el "comprar para alquilar" puede considerarse un ingreso semi-pasivo, el "comprar para vender" se asemeja más a un negocio que a una inversión.

Sabes en que se traduce eso, ¿verdad? Nuestra implicación aquí será mucho mayor.

Por supuesto, como en cualquier negocio podrás delegar algunos trabajos y hacerte la vida más sencilla. Pero esto, si lo consigues, no será en tus primeras operaciones y por supuesto, nunca debes olvidar que "el ojo del amo engorda el ganado".

Así que para asegurarte con mínimas garantías el éxito en tus operaciones de flip, deberás involucrarte en todo el proceso en mayor o menor medida.

Por qué creo que el Flipping House o CRV solo debe hacerse cuando se tienen conocimientos previos:

Por todo lo contado previamente, creo que la evolución natural del inversor inmobiliario debería ser la de iniciarse con operaciones sencillas y, poco a poco, ir incrementando su dificultad.

Empieza solucionando problemas sencillos y, poco a poco, incrementa la dificultad de los problemas que solucionas.

A mayores problemas solucionados, mayores beneficios obtenidos. Pero querer solucionar un problema que se te queda grande, no hará más que quitarte horas de sueño y con mucha probabilidad terminará con tu carrera de inversor inmobiliario antes de tiempo.

Piano piano y buena letra.

Esto es una carrera de fondo. Si pretendes correr más de la cuenta es probable que te salgas de la carretera.

Yo me inicié con el "comprar para alquilar" donde las reformas suelen ser sencillas (lavados de cara) y los problemas que resolví no tenían apenas complejidad.

A medida que cogía confianza y aprendía el proceso de inversión inmobiliaria, hice crecer mis contactos y mi experiencia, y progresivamente me vi capaz de afrontar problemas mayores con mucha seguridad.

Conclusiones:

Creo que la idea que quería compartiros ha quedado clara a lo largo del artículo. Me gustaría para terminar, hacer un rápido repaso a las principales conclusiones:

  • En un mercado bajista, donde los precios de la vivienda caen y se reduce la liquidez, parece poco prudente invertir para revender en el menor tiempo posible. Sin embargo, parece el mejor momento para alquilar a largo plazo. Lo mismo a la inversa.
  • El flipping house o CRV se asemeja más a un negocio (con su gestión activa) y el CRA se asimilaría más a una inversión (gestión mucho más pasiva y constante).
  • El flipping house permite obtener grandes beneficios en cortos períodos de tiempo, mientras el CRA busca beneficios más moderados (aunque interesantes) de forma más prolongada en el tiempo.
  • Para el CRV es mejor huir de la financiación, mientras que para el CRA la financiación es una gran aliada.
  • Para hacer un flip, hay que tener en cuenta la máxima de: si no sabes torear, no te metas. Tu sueño y estrés lo agradecerán.
  • Si quieres hacer operaciones cada vez más complejas y afrontar el flipping house con éxito, mejor que sea progresivo. Recuerda que convertirte en inversor es un proceso, no un evento.
  • En 2021 mi foco se centró mucho más en el CRV debido a la situación económica propicia para esta actividad. En 2022, a medida que se aceleren las retiradas de estímulos por parte de los Bancos Centrales, es probable que poco a poco vaya virando mi foco hacia el CRA de nuevo.
  • Hacer esto con maestría y acertando el timing, te permite hacer caja en épocas de crecimiento gracias al flipping house, para luego tener liquidez y hacer crecer tu cartera de alquiler cuando la situación empeora.
  • Si te interesa conocer mi opinión actualizada, en mi canal de Telegram comparto habitualmente estas reflexiones.

Deseo que este artículo haya resuelto vuestra duda acerca de si os conviene acercaros al CRA o al CRV. Es una pregunta que me hacéis recurrentemente y que, como has visto, no tiene una sola respuesta correcta.

En futuros artículos profundizaremos más en estas ideas.

NOTA: si estás en Zona3.club, próximamente recibirás una GUÍA para hacer flipping house donde profundizo mucho más en lo que hace referencia a esta modalidad de inversión.

Si no entraste, apúntate ahora en la lista de espera para que te avisemos cuando volvamos a abrir puertas.


Sobre el autor:

Soy German Jover, Analista Financiero e inversor desde los 20 años.
Soy un marido feliz y un padre novato, lo cual ocupa buena parte de mi tiempo. Me encanta leer, el buen vino y comer bien. Yo soy de los que opina que la mejor red social es una mesa con amigos.
Me apasiona la educación financiera, la bolsa y el sector inmobiliario. Si te interesan las inversiones inmobiliarias, esta es tu casa. Aquí compartiré mi experiencia para que puedas aprender y logres la libertad financiera.

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  1. Excelente explicación, una lectura muy ligera y muy fácil de entender,me quiero sumergir el el mundo inmobiliario y he visto tus entrevistas y entrevistados y todos son unos crack, y ya veo que para comenzar es mejor el CRA y al volverse experto en esa estrategia podríamos pasar a la otra, saludos y ya tengo varios meses viendo tus vídeos

    1. Estupendo Leonardo,

      Bienvenido a la casa de Vivir de Rentas, me alegro de que el contenido te resulte de utilidad.

      Un abrazo!

  2. Buenos días Germán.
    Realmente claro tú desarrollo.
    Si bien soy manitas, me metí a comprar vivienda, económica, pero con el fallo de no pensar primero que destino darle.
    Siempre quise comprar, arreglar y vender, y tengo buen ojo.
    Mi problema es que no conté con el tema FISCAL.
    Un "SOCIO" molesto, inútil, que solo le importa GANAR, aunque tú pierdas.
    Me gustaría que profundizaras más en este tema.
    Felicitaciones por tu trabajo, orientando a emprendedores.
    Atte. Guillermo.

    1. Gracias Guillermo!

      Sin duda el tema fiscal hay que tenerlo en cuenta y a veces no hablamos lo que deberíamos de él. Personalmente, inconscientemente no toco el tema porque requiere profundizar en él. Si hablo de fiscalidad, prefiero hacerlo con la profundidad que merece el tema, pues como bien sabes, hay muchas casuísticas a tener en cuenta.

      Tomo nota para próximas publicaciones.

      Un abrazo!

  3. Buenísimo Germán, das con mi idea de empezar al 100% y es la voy a ir aplicación, poco a poco (al merme) e ir cogiendo confianza. Gracias por el artículo y todo lo que aportas, ni tiene precio. Un abrazo.

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