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Novato inversor :Jesús Brea

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germanjover
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Admin
(@admin)
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Registrado: hace 4 años

Hola!

Bueno, veo que está el foro calentito. Me alegra mucho de que podáis ir compartiendo y ofreciendo todos vuestro punto de vista.

Sobre la operación que comentas, a modo de resumen te diría:

  • Cada operación tiene que encajar con TU forma de ser y TU modelo de inversión. dicho esto:
  • Es un piso seminuevo, por lo que lo que yo le exijo a mis viviendas de 40 o más años, no lo aplicaría igual. Este piso que analizas es probable que tenga más recorrido por revalorización que un piso de 40-60 años...así que debes tener en cuenta esa rentabilidad. Por supuesto, nadie tiene la bola de cristal y sabe si en la zona donde está ubicado ese piso dentro de 10 años se habrá revalorizado xxx%, pero si creo que es un tema importante.
  • Independientemente de la rentabilidad, me gusta de los números que te genera un buen cash-flow, por lo que aunque te equivoques en el resto de números, no deberías tener problemas para dormir tranquilo. Muy importante este punto 🙂
  • La rentabilidad bruta me sale del 8%. Para mí modelo de negocio es un pelín justa, aunque hay que tener en cuenta esa revalorización que te comentaba antes. Para ponerte un ejemplo, yo tengo una vivienda (la mejor en mi portfolio) que me da entre un 8% y un 9% de rentabilidad bruta según el alquiler y me siento cómoda con ella. Es la que menor rentabilidad me da, pero estoy contento con ella. Como te decía, esta vivienda tiene mucho potencial por ubicación, el edificio, etc. Esta rentabilidad además al estar financiada se incrementa sustancialmente.
  • Para calcular la rentabilidad neta, necesitaría también los intereses que pagas de la hipoteca. No veo la cuota de la comunidad tampoco (son los 25€ de gastos mantenimiento?). Con los gastos que pones, suman 124€ los gastos mensuales, con lo que la rentabilidad neta se queda alrededor del 6%. ¿es buena o mala? Pues según....si se revaloriza un 4% anualmente, te vas a un 6%, si no se revaloriza...quizás sea justita. Depende también de lo que puedas encontrar alrededor, si es una zona muy prime donde las rentabilidades son del 4% y tu logras un 6% y por comodidad no estás dispuesto a desplazarte, pues tampoco está mal. 

No se si te he respondido como esperabas, pero así es como yo lo veo.

Dudas siempre habrán. Puedes hacer muchos números, darle vueltas, preguntar...pero la decisión y en consecuencia el acierto / error (aprendizaje), debe ser solo tuyo.

Un abrazo.

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Breasays
(@breasays)
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@admin Mil gracias por la respuesta , la verdad que conforme van pasando las horas desde que me dijeran que por 75mil € me lo vendían ( pedían 96mil€) me ha ido entrando un canguelo máximo y mil dudas ( si es o no una buena oportunidad,si lo alquilaré rápido, lo alquilaré al precio que me he marcado ,tendré problemas con los inquilinos etc y etc y etc ) 

La opinión que acabas de aportar es un poco a la línea que lo ve mi cabeza. Es un piso que va a ser a estrenar del 2008,el edificio está impecable, salvo pintar no voy hacer nada más al piso , creo que no tendré problemas de mantenimiento ( esos 25€ de mantenimiento son para guardarlos por posibles averías , de comunidad son 50€ se me pasó ponerlo aunque el cashflow es lo mismo porque ya estaba descontando en mi Excel ) tampoco va a ver derramas el edificio esta perfecto y hablé con el presidente de la comunidad. Así que en ese sentido creo que a la larga puede revalorizarse más que un piso en peor zona y más barato pero más viejo  ( lo mismo me estoy equivocado un montón )

Y con lo segundo que me quedo, es lo que comentas de que al tener cashflow positivo pueda dormir más tranquilo ,ese cashflow que queda será para ahorrarlo y cuando se pueda pues ir a por otra vivienda. 

Así que así estoy ahora mismo , viendo que los números van y vienen por mi cabeza y sin terminar de ver o no si es una buena inversión o una no muy buena para empezar en este mundo inversor .

 

 

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Breasays
Respuestas: 27
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(@breasays)
Inversor con experiencia
Registrado: hace 2 meses

Bueno voy a actualizar esta operación, la verdad que se ha demorado o se está demorando mucho.

En otro post de financiación comenté que lo hacía con Openbank el 80% interés 1,5 fijo. Un compañero mencionó que había realizado su hipoteca con Targobank con muy buen interés. Con lo que pregunté en la oficina de mi ciudad. 

Me ofrecían el 90% a 1,43 fijo. Decidimos esta opción.  

Ya ha sido esperar un poco a la agencia , que personalmente tengo muchas ganas de acabar ya con con el proceso y no saber más de ellos. Todo problemas, pero para todo un caos.

Hoy me han dado ya la tasación que ha salido por 98000€ , pensando que compró por 75000€ estoy aún más contento con la operación.

Y nada ya esperar que el banco trámite tasación y ya pronto sepamos de la gestoría . A ver si se puede firmar antes de mediados de Junio y acabar ya .

Me ha resultado todo muy tedioso y de mucho estrés ,gran parte por la ineficacia de lo liante de esta agencia. Pero bueno se va viendo la luz a final del túnel 

 

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Jose
 Jose
(@jose)
Registrado: hace 2 meses

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Respuestas: 41

@breasays Por favor, ten mucho cuidado con el inquilino que metas en tu casa. Es tu primer piso y tienes que intentar a toda costa no cagarla. El alquiler perfecto consiste en encontrar al inquilino perfecto.

Busca una agencia que no sean unos vagos y te metan al primero que llegue. Que lo pasen por un seguro de impago de alguna compañía importante y contrátalo. Que al inquilino le quede claro que vas a contratar ese seguro.

Yo contrato el que tiene cobertura de 6 meses que sale sobre el 3% del valor anual del alquiler.

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germanjover
Admin
(@admin)
Registrado: hace 4 años

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@jose Muy buenos consejos los que te da Jose.

@breasays sobre los problemas que has tenido durante este camino y el estrés generado, siento decirte que (por lo menos en mi caso) es más habitual del que me gustaría. Cierto es que analizo cuando ocurren estas cosas y pongo solución, pero siempre estamos dependiendo de mucha gente y no siempre son tan profesionales como nos gustaría. 

No te lloraré por aquí 🙂 pero te aseguro que ahora mismo con varias operaciones que estoy poniendo en marcha a la vez, tengo varios frentes abiertos que podrían generarme estrés. Trato de aislarme y relativizarlo todo, porque sino, dejarías de disfrutar del camino.

Se que es fácil decirlo y luego hacerlo es otra cosa, pero creo que con el tiempo y la experiencia poco a poco nuestra mente se adapta y lo llevamos de otra manera.

Un abrazo.

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Breasays
(@breasays)
Registrado: hace 2 meses

Inversor con experiencia
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@admin Gracias Germán 

Si , será cuestión de tiempo , peor hay cada " profesional" que vaya tela con ellos 🤣 

 

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Breasays
(@breasays)
Registrado: hace 2 meses

Inversor con experiencia
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@jose Gracias José, lo tengo en cuenta . Muchas gracias por los consejos

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Breasays
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(@breasays)
Inversor con experiencia
Registrado: hace 2 meses

Pues nada chic@s este viernes firmo ya esta vivienda ya os mandaré una fotillo a Telegram cuando esté dentro jjjj.

 

Me gustaría haceros una consulta de una operación que me han propuesto ( misma inmobiliaria que llevó la venta de mi primer piso de inversión ) 

Vivienda en una zona muy tranquila y buen barrio con colegio e instituto al lado y todos los servicios cercanos. 

Edificio de 1960, tejado rehabilitado hace un par de años . Idea de poner ascensor en un futuro cercano. Y en principio ( me quedaría de llamar al administrador no hay más derramas ni arreglos en el edificio).

Piso en tercera planta ( no hay más plantas ) da a ambos lados del edifico ,con buena luz ,buenas vistas y ventilación cruzada. 

Recién reformado con todas las instalaciones cambiadas. Faltaría las ventanas si acaso, aunque  no las han cambiado ya que están bien.

No tiene calefacción aunque hay toma de gas( sería plantearse si meterse en eso o con radiadores eléctricos valdría ) 

El piso está bastante cuco y acogedor para una pareja 2 habitaciones y unos 57m².

Ahora vienen los números y la propuesta que me han echo .

Precio de venta 65000€ como mucho baja 1000€ me dijo el comercial. 

He mirado zona , pisos parecidos etc y con el número catastral buscando y demás,me sale que está valorado en +- 70000€ . Así que el precio de compra si no baja mucho más estaría ajustado.

Y aquí la propuesta, alquiler con opción a compra y posibilidad de subarrendar .

Entrada 6000€

Alquiler 500€

2 años de alquiler.

Me comenta el comercial que se puede su alquilar fácil por 430€ .

Así que me lo alquila por 500 yo lo realquilo por 430.

A la hora de la compra me descuenta esos 430€x 24 meses=10320€ más la entrada de 6000.

Yo me tendría que hacer cargo de la comunidad ahora mismo sin derrama ascensor 18€/mes e Ibi  150€/año, seguro vivienda que no creo que sea más de 150€ año y del seguro de impago que pondría a la persona que subalquile el piso.

Espero vuestra opinión, ya que no me parece mala opción pero me gustaría ver qué opináis y como lo veis vosotros. Ya que esta opción nunca me la había planteado y no se si está bien o es una cagada máxima .

Muchas gracias por adelantado 

 

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