FORO SOBRE INVERSIONES INMOBILIARIAS

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Novato inversor :Jesús Brea

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Breasays
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Topic starter
(@breasays)
Inversor con experiencia
Registrado: hace 2 meses

Muchas gracias Germán por crear este foro, a los que estamos empezando nos viene genial todos vuestros consejos y experiencia, así que una vez más gracias por crear esta herramienta .

Soy de Zaragoza,tengo 38 años y estoy comenzando en la inversión de inmuebles. Voy un poco tarde ,pero más vale tarde que nunca jejeje

Poseo una vivienda donde resido con mi familia y estamos intentando comprar otra para ponerla en alquiler . Y digo intentando, por que hemos realizado 3 ofertas en los últimos dos meses y no las han aceptado. No sé, si soy muy exigente en cuanto a lo que intento rebajar en el precio de la vivienda .

Lo que suelo hacer es buscar la referencia catastral y usar la tasación de viviendas de BBVA  y ya ofrecer sobre un 20% menos del valor que ofrece esta herramienta de BBVA . 

Pues eso , de momento 3 ofertas rechazadas y este viernes realicé una cuarta que supongo me contestaran a la largo de la semana que viene. No se aquí si me podéis indicar cómo negociar . Lo que viendo vídeos y escuchando podcasts tengo claro que los números tienen que salir , así que me siento un poco menos mal por esas ofertas rechazadas ya que estaban ajustadas a la rentabilidad que ando buscando que es del 8% ( poca?mucha? Rentabilidad la que busco ??)

Lo dicho ,espero aprender un montón de todos vosotros y seguir creciendo en este mundillo .

 

Saludos 

22 respuestas
germanjover
Respuestas: 76
Admin
(@admin)
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Registrado: hace 4 años

Hola Jesús!

Qué difícil dar consejos....y más con solo la información parcial. En cualquier caso, ese 8% no deberías tener problemas en conseguirlo. Claro que el 1er inmueble que se te cruce no te lo ofrecerá, pero es una rentabilidad que suele encontrarse con no demasiada dificultado haciendo bien tu búsqueda.

Se me ocurre que quizás la zona donde estés buscando sea una zona demasiado "prime" y de ahí la dificultad de encontrar buenas rentabilidades. 

También puedes sincerarte con alguna inmobiliaria que te dé buen feeling y pasarles a ellos la tarea de encontrarte el inmueble. Diles que luego gestionaran ellos el alquiler, así les das doble beneficio. Con esa rentabilidad objetivo, y sin ser ambiciosos en la zona de compra, deberían encontrarte algún inmueble que encaje.

 

Un abrazo!

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Breasays
(@breasays)
Registrado: hace 2 meses

Inversor con experiencia
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@admin gracias por los consejos.

Realmente no sé si es una zona prime, diría que no . Es donde vivo actualmente y hay mucha demanda de alquiler por que apenas hay oferta, por eso nos centramos mucho en esta zona. 

De todas maneras la oferta que realice este viernes es en una inmo y me causa ese buen feeling que comentas .

Ya me ofreció uno que está alquilado a 69000, pagando el inquilino 450e . Lo consideré,pero realmente tendría que bajarlo al menos a 60000.

Cuando me conteste a la última oferta haré lo que me comentas, decirle lo que andamos buscando y las zonas que queremos. 

Zonas asumibles y trabajadoras en Zaragoza hay varias, pero la oferta de alquiler que hay es tan tan alta que nos tira mucho para atrás,aunque el precio sea atractivo meternos en esa "guerra" que hay para alquilar nuestro piso. Así que de momento esas zonas las descartamos 

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Breasays
Respuestas: 27
Topic starter
(@breasays)
Inversor con experiencia
Registrado: hace 2 meses

No me han aceptado la oferta de 70000€,pero me me han contraofertado 75000€ . El precio de alquiler que pienso pedir es 550. Que tal lo veis? Es puso a estrenar del 2008,se lo embargaron al promotor, con garaje y trastero ...según bbva está a 110000.

Os parece buena operación ? 

Y mi otra duda es como encarar segunda hipoteca , he visto que hay quien pide la hipoteca como vivienda habitual. Peor no se si luego a la hora de hacer la declaración pueden salir problemas ya que hay que indicar los datos inquilino en el piso " nuevo" pero seguirá saliendo como vivienda habitual mi actual dirección.

 

Help please!!!

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Ernest R.
Respuestas: 10
(@ernest-r)
Inversor en formación
Registrado: hace 2 meses

Hola Breasays

No soy ningun experto, pero creo que te faltarían algunos datos para poder decidir.

Me refiero a que para poder calcular la rentabilidad y darte un consejo deberíamos saber los gastos de : hipoteca (si es el caso), IBI, Gastos de Comunidad, Seguro del piso, Seguro contraimpago del inquilino (si lo contratas). No tengo en cuenta ningun otro gasto a nivel de lavado de cara del piso, o pequeña reforma, puesto que dices que esta a estrenar.  Estos gastos los deberas restar a los ingresos (estimados 550€x12=6600€).

A priori, y en mi modesta opinión, creo que no es ningún chollo, ya que el piso con impuestos incluidos se te pone en unos 84000€.

Espero haberte ayudado

Saludos

 

 

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7 Respuestas
Breasays
(@breasays)
Registrado: hace 2 meses

Inversor con experiencia
Respuestas: 27

@ernest-r   Muy agradecido Ernest , se agradecen todos los puntos de vista y dejó todos los datos que comentas, si es verdad que mi comentario fue muy descafeinado y faltan muchos datos por poner .

Aquí dejo los datos que manejo:

Compra 75000€

Gastos 7500 ITP en Aragón del 8% 

Alquiler 550 

Ibi 19€mes 

Seguro Hogar+ vida 35€mes

Reserva inmueble vacío 25e mes 

Gastos de mantenimiento 25 e mes ( piso a estrenar )

Hipoteca 191e mes 

Seguro impago 20e mes 

Cashflow mensual descontando gastos e hipoteca 185

Cashflow anual 2220

 

Noi  4512€

Cash on cash return 9,3%(2220cashflow/ inversion total de mi bolsillo 24000)

Roi 7,8%

Rentabilidad total estimada ( apreciación +cashflow) 17,1%

 

Soy nuevisimo en esto , y puede que me este dejando un montón de datos sin tener en cuenta , así que evidentemente se acortan opiniones ( no quiero cagarla a la primera jjjj)

Comentar que es una buena zona , donde hay mucha demanda de alquiler y con revalorización al alza. 

 

Saludos 

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Jose
 Jose
(@jose)
Registrado: hace 2 meses

Inversor con experiencia
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@breasays Buenos días, llevo algunos años dedicándome al alquiler de viviendas, invierto en algunas ciudades del área metropolitana de Madrid. Tengo que decir que 75000€ por un piso de 2008 con garaje y trastero en mi zona no existe ni aunque el edificio esté ocupado por gentuza. Aquí para encontrar un 8% bruto hay que tener un golpe de suerte o buscar viviendas "problemáticas" y para un inversor normal no suele merecer la pena, pero por lo que tengo entendido en Zaragoza son cifras que incluso se pueden superar sin esperar muchos problemas.

No veo que hayas anotado los gastos de comunidad, a veces es el gasto más importante. Un piso nuevo, con ascensor, garaje, trastero, no suele pagar poco.

¿El piso lo compras porque te gusta "personalmente" o "profesionalmente"? Al comprar para alquilar hay que olvidarse de los gustos personales para pensar como un inversor.

Imagina que puedes elegir entre ese piso con coste de 82500€, alquiler de 550€, coste de comunidad 60€ y otro en un vecindario similar, segundo sin ascensor y sin posibilidad de ponerlo, con 40 años pero actualizado piso y edificio, por 50000€, alquiler en 450€, comunidad 20€ + agua (que repercutirás al inquilino).

Seguramente el primero lo preferirías para vivir, yo también, pero hay que pensar que el piso no es para vivir uno mismo, es un negocio. Ahora hay un momento dulce para los alquileres y se alquila fácil, pero cuando sea difícil alquilar... ¿Cuál se alquilará mejor? Aunque parezca mentira, el que cuesta 100€ menos.

La decisión la has de tomar tú, yo solo doy mi opinión personal.

Con el permiso de Germán, si no se pueden poner enlaces lo borras, en el podcast de Carlos Galán hay una inversora de Zaragoza que cuenta su experiencia ( https://libertadinmobiliaria.es/episodio11/). No digo de hacer lo mismo, yo lo máximo que tengo es un segundo sin ascensor, pero escuchar a otros inversores suele ser enriquecedor.

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germanjover
Admin
(@admin)
Registrado: hace 4 años

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Respuestas: 76
Respondido por: @jose

@breasays Buenos días, llevo algunos años dedicándome al alquiler de viviendas, invierto en algunas ciudades del área metropolitana de Madrid. Tengo que decir que 75000€ por un piso de 2008 con garaje y trastero en mi zona no existe ni aunque el edificio esté ocupado por gentuza. Aquí para encontrar un 8% bruto hay que tener un golpe de suerte o buscar viviendas "problemáticas" y para un inversor normal no suele merecer la pena, pero por lo que tengo entendido en Zaragoza son cifras que incluso se pueden superar sin esperar muchos problemas.

No veo que hayas anotado los gastos de comunidad, a veces es el gasto más importante. Un piso nuevo, con ascensor, garaje, trastero, no suele pagar poco.

¿El piso lo compras porque te gusta "personalmente" o "profesionalmente"? Al comprar para alquilar hay que olvidarse de los gustos personales para pensar como un inversor.

Imagina que puedes elegir entre ese piso con coste de 82500€, alquiler de 550€, coste de comunidad 60€ y otro en un vecindario similar, segundo sin ascensor y sin posibilidad de ponerlo, con 40 años pero actualizado piso y edificio, por 50000€, alquiler en 450€, comunidad 20€ + agua (que repercutirás al inquilino).

Seguramente el primero lo preferirías para vivir, yo también, pero hay que pensar que el piso no es para vivir uno mismo, es un negocio. Ahora hay un momento dulce para los alquileres y se alquila fácil, pero cuando sea difícil alquilar... ¿Cuál se alquilará mejor? Aunque parezca mentira, el que cuesta 100€ menos.

La decisión la has de tomar tú, yo solo doy mi opinión personal.

Con el permiso de Germán, si no se pueden poner enlaces lo borras, en el podcast de Carlos Galán hay una inversora de Zaragoza que cuenta su experiencia ( https://libertadinmobiliaria.es/episodio11/). No digo de hacer lo mismo, yo lo máximo que tengo es un segundo sin ascensor, pero escuchar a otros inversores suele ser enriquecedor.

Sin problema con poner enlaces (mientras no sea SPAM y cosas raras...). 

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Breasays
(@breasays)
Registrado: hace 2 meses

Inversor con experiencia
Respuestas: 27

@jose Muchas gracias José por tu respuesta.

Ya he escuchado los podcast de Carlos , así di con Germán jejejej.

Y a modo personal me crea muchas dudas el modelo de inversión en ese tipo de viviendas y más aún siendo mi primera . El porque de ello , es simplemente por que ese tipo de viviendas están en unas zonas donde la oferta del alquiler es muy grande , en alguna de ellas hay mas de 250 alquileres ahora mismo y me da cosa el comprar un piso allí y que sea el 251  ya veo que entran otros factores para poderlo alquilar ( precio más económico, mejor reforma,que el piso tengo algo que destaque sobre el resto ) aún con todo son pisos a priori más baratos pero que necesitan una gran reforma en la mayoría de los casos.

Y leyéndote varias veces( gracias estos mensajes son los que necesitamos/necesita este foro) pensándolo además de mirar números, también creo que me estoy enfocando o lo estoy viendo de si yo viviría allí ( estas zonas más asequibles ) y a respuesta es no. Entonces claro lo piensas y te dices si alguien como yo prefiere otras zonas para vivir habrá mucha gente que como yo busqué otros barrios. Y entonces qué tipo de personas me pueden venir a la hora de enseñar el piso, ahí ya se corre un riesgos mayor de si estaré o no eligiendo bien al inquilin@.

 No sé si hago bien o mal viéndolo así, y lo mismo en futuras inversiones me animo y pruebo otras zonas , pero me siento más cómodo buscando en zonas donde yo también viviría con mi familia por el echo de tener la sensación de que estoy asegurando un poco más mi primera inversión..

 

Mil gracias José, me hiciste reflexionar a base de bien jejejej

 

 

 

 

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Jose
 Jose
(@jose)
Registrado: hace 2 meses

Inversor con experiencia
Respuestas: 41

@breasays Vamos a ver, hay barrios donde no invierto. Cada ciudad suele tener determinadas zonas más o menos conflictivas y es necesario conocerlas. Puedo decir que mi piso más alejado de donde vivo está a 8 km, me gustaría ampliar mis horizontes, pero si veo un chollo en un sitio que no conozco bien, ni lo miro, porque hay muchas posibilidades de que sea más un problema que un chollo.

Siempre lo alquilo a través de inmobiliaria, tengo una persona de confianza que lo enseña y hace pasar siempre al futuro inquilino por un seguro de impago. Aquí en Madrid quien paga a la inmobiliaria es el inquilino a pesar de que trabaja para mi. Hace 7 u 8 años era complicado alquilar con inmobiliaria porque había más oferta de alquiler que demanda y alquilaba yo directamente. No te lo aconsejo. Si en un futuro tengo que pagar al de la inmobiliaria, le pagaré. Busca una persona que lleve 20 o 30 años trabajando en el tema.

Hace 2 o 3 años casi no había oferta de alquiler, ahora miro Idealista y se ha multiplicado por 6 u 8 en mi zona. Por ahora sigo alquilando muy rápido. ¿Mis pisos son más bonitos? No. ¿Son especiales? No. ¿Cuál es el truco? El precio.

El piso tiene que salir al mercado por el precio que está dispuesto a pagar un inquilino solvente. Te pongo un ejemplo: unos conocidos piden 725€ por un piso, el de la inmobiliaria se tiró un mes enseñándolo y pasando gente por el seguro que era rechazada, al final lo alquilan en 695€ y pierden un mes de alquiler. Al cabo de 1 año el inquilino se fue, lo vuelven a alquilar por 675€ y al cabo de 6 meses lo vuelven a tener vacío. Si pidieran un poco menos, facilitarían el trabajo al de la inmobiliaria y podría escoger entre varios inquilinos solventes el que considerara mejor. Yo seguramente hubiera empezado pidiendo 650€ y no 725€. Parece poco, pero esos 75€ hace que entre en competencia con pisos de categoría superior y el inquilino que se interese por él será al que rechazan los demás.

Por último, no me refería a que buscaras en malos barrios, pero yo compraría otro tipo de pisos. Mi última vivienda era un local que transformaron en vivienda hace unos 12 años, tiene 50 metros, 2 habitaciones y paga 12,22€ de comunidad por no tener acceso al portal. ¿Es una maravilla? No. ¿Hay muchos pisos mejores en el barrio? Casi todos. ¿Cuál es el truco? Es más barato y un chico que trabaja en una farmacia se lo puede permitir.

El anterior, un apartamento de 44 metros y 1 habitación con garaje. El garaje lo compré porque iba en lote y tiene escrituras independientes. Cuando se vaya la chica que está, seguramente venda el garaje porque la gente no quiere pagar ni un duro por él, solo quiere ahorrarse dinero.

Tengo otros dos con trasteros y los trasteros ni los menciono, porque para lo único que valen es para que te digan que les bajes 25€ y que te quedes con el trastero.

 

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Breasays
(@breasays)
Registrado: hace 2 meses

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@jose

El tema de alquilarlo por inmobiliaria también lo he considerado, es más seguramente se lo dejaría a la persona que me lo vende , me causa buen feeling.

Entiendo perfectamente lo que me comentas en cuanto a lo que prima es el precio a otros detalles , siempre con un equilibrio está claro. 

No sé cuántas inversiones tienes , parece o da la sensación que bastantes jeje. Para nosotros será la primera y con muchos miedos en el horizonte , con lo que nos sentimos más cómodos de momento con un piso como el que comento, que tenemos claro que está en una zona con fuerte demanda y poca oferta ( hoy mismo hay 2 alquileres).

Seguramente,bueno seguramente no, es un hecho que otro tipo de viviendas como las que comentas son más rentables y ofrecen mayor % anual, pero siendo el caso de que es nuestra primera vivienda para alquilar, tenemos la sensación de que tendremos más tranquilidad de que nuestros ahorros (nos ha costado mucho poder ahorrarlo) están más "a salvo"( esto nunca se sabe está claro ) en este modelo de vivienda. 

Y ni mucho menos nos cerramos a otros barrios en un futuro,tenemos la idea de seguir invirtiendo conforme podamos. 

Pd: podrías contarnos tus inversiones, como fueron, financiación y demás para seguir aprendiendo o en mi caso particular seguro que aprendo de gente experimentada como tú .

Gracias José 

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Jose
 Jose
(@jose)
Registrado: hace 2 meses

Inversor con experiencia
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@breasays Al final sois vosotros los que tenéis que decidir, las consecuencias buenas o malas serán para vosotros. 

Lo que sí os digo es que paséis al inquilino por un seguro de impago de una compañía importante del sector, hay inmobiliarias que te dicen que trabajan con empresas muy raras y al final no hay seguro o el seguro no vale para nada.

Y lo más importante: al inquilino le tiene que quedar claro que pagas un seguro de impago y que si él no te paga lo hará la compañía y que la deuda pasará a manos de sus amables abogados.

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Ernest R.
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(@ernest-r)
Inversor en formación
Registrado: hace 2 meses

@breasays . Primero queria pedirte disculpas por mi error en el calculo de los impuestos. He calculado en mi Comunidad y no en la tuya.

Por lo demas, seras nuevisimo, pero veo que tenias "cositas" escondidas 🤣 . Me refiero a que tienes los numeros muy bien afinados. Cuando quieras quedamos y me das una masterclass

 

Un saludo

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2 Respuestas
Breasays
(@breasays)
Registrado: hace 2 meses

Inversor con experiencia
Respuestas: 27

@ernest-r Ya quisiera yo darte una masterclass jejeje, te puedo pasar el Excel dónde meto todos estos datos si quieres.

 

Cómo ves la operación con estos datos ? Me falta tener en cuenta algo? Tengo la sensación que algo se me escapa jejeje

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Ernest R.
(@ernest-r)
Registrado: hace 2 meses

Inversor en formación
Respuestas: 10

@breasays Pues la verdad me gustaría saber tambien la opinión de otros foreros. Pero si no me equivoco y segun tus datos, a mi sale una rentabilidad neta del 3,42%.

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