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Financiación/apalancamiento

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Christian
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(@christian)
Nuevo inversor
Registrado: hace 2 meses

Buenos días,

Soy Christian de Barcelona, tal y como hemos comentado por email, quería abrir un foro de debate y hacer una consulta relacionada con la financiación. 

Estoy empezando a visitar pisos para crear un patrimonio inmobiliario y mi principal preocupación es el tema de la financiación/apalancamiento.

Me gustaría saber entidades bancarias donde pueda a acudir a plantear la opción de tener el máximo de apalancamiento, a día de hoy, con la banca online todo se ha despersonalizado y tener un empleado de banca de confianza es muy complicado.

Mi suerte es que no tengo ningún tipo de hipoteca ni endeudamiento a día de hoy, 

 

Espero vuestras respuestas

Un saludo

Christian

33 respuestas
XaviVB
Respuestas: 2
(@xavivb)
Nuevo inversor
Registrado: hace 2 meses

Hola Christian, pues yo trabajo el dia a dia con Caixabank. El otro dia (por telefono) contacte con una oficina de mi pueblo del Ban Sabadell, di con un gestor bastante agradable y me ofreció hipoteca fija a 1,40%. 

Propuse estas condiciones en Caixabank (inicialmente me pedian 3.50% fijo) y me las aceptaron. Hay mucho margen de negociación con estos buitres. 

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Imroex
(@imroex)
Registrado: hace 2 meses

Inversor en formación
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@xavivb Jajaja. El banco es el diablo, pero no queda otra que visitar varios bancos. Ibercaja esta dando el variable a 0,90 y 3 seguros.

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Llegu
Respuestas: 19
(@llegu)
Inversor en formación
Registrado: hace 3 meses

Hola soy Ivan , Christian has dado justo con el tema que estoy metido estos día. Encontré un apartamento en zona costera (de entidad financiera) por el que pasé una oferta de 60000e que me han aceptado. 

La intención es apalancarme lo máximo posible.

He preguntado en muchas entidades y en corredores hipotecarios y puedo decir que la mayoría de entidades, si es para segundo residencia, sólo financian el 60 o 70%.  

He encontrado una entidad que me ofrece el 90%(54000e) a 1,56 fijo con seguro de casa, vida y nómina.

He corredor hipotecario ha conseguido el 100% + gastos (67500) a 1,90 fijo + seguro vida+casa+nomina+ tarjeta 250e/mes + GARANTIA 2o INMUEBLE LIBRE DE CARGAS.

Estoy un poco indeciso en que opción elegir.

 

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Imroex
(@imroex)
Registrado: hace 2 meses

Inversor en formación
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@llegu Hola yo el tema del corredor lo descartaría, yo hablaría directamente con el director del banco y visitaría, Ibercaja, Banco Santander que un amigo acaba de firmar a tipo fijo 25 años 1,15 en Ibercaja.

Lo ideal es dar el 20% de entrada y cuéntanos el estado del inmueble, reforma, vicios ocultos, si la comunidad te da el certificado de que no se debe nada a la comunidad, preguntar posibles derramas futuras del mismo.

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David
(@david)
Registrado: hace 2 meses

Nuevo inversor
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@imroex Ibercaja efectivamente está dando buenas hipotecas. Yo firme en enero una fija al 2% bonificarle hasta el 0,85% teniendo nómina, seguro vida y hogar y plan de jubilación con aportación de 4000€ año. Si no hago lo del plan se me queda en  fija al 1%. Aproveche y me cambie también la hipoteca que tenía de mi vivienda habitual.

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Llegu
(@llegu)
Registrado: hace 3 meses

Inversor en formación
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@imroex hola, he hablado con Sabadell, Openbank, Caixavank, Evobank, Santander, estas entidades como máximo, para segunda residencia, financían el 70%. Algunas como el importe de la compra es de 60000e no hacen la operación. Según me han dicho en la escritura tienes que poner si es primera o segunda residencia. 

He tenido suerte y el inmueble está super bien, con muebles, maquina de aire y calor, electrodomésticos, sólo le tengo que dar una mano de pintura, comprar sofá, tv, micro y colchones. La entidad me ha dicho que para la firma estará todo a día de pago. Los suministros de agua y luz están dados de alta y funcionando.

He ha hablado con la administradora de la finca y no hay derramas previstas. Es una comunidad de 10 años.

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JuanC
(@juanc)
Registrado: hace 2 meses

Inversor en formación
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@lleguEvita las grandes entidades, las que tenemos en mente. Busca antiguas cajas, que tengan una sucursal en tu localidades, poca representatividad o peso en tu zona y que estén motivadas en abrirse un hueco en el mercado local. Suerte. Ejemplos: Globalcaja, Ruralcaja central

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Imroex
(@imroex)
Registrado: hace 2 meses

Inversor en formación
Respuestas: 16

@llegu yo cogería y montaría como hace Germán que es una microempresa, con seguro de impago, seguro a full equip y un plan de negocio para que vean que no es una segunda residencia de uso y disfrute sino que estás montando un micronegocio y necesitas más financiación.

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SKAr
 SKAr
(@skar)
Registrado: hace 2 meses

Inversor en formación
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@imroex y @admin y todos los que domináis, para poder montar la microempresa hace falta crear una s.l., no? Y entonces los 3000€ de depósito podrían ser el mismo inmueble? o hay que aportarlos? (en este caso es el pes que se come la cola ya que si hay liquidez...). Gracias por vuestros comentarios

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germanjover
Admin
(@admin)
Registrado: hace 4 años

Miembro
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@skar Buenas tardes,

Cuesta darte una respuesta "corta", porque este tema trae para hablar largo y tendido. En realidad, me gustaría poder ir explicando estas cosas poco a poco en los podcasts y/o artículos de la web.

De momento decirte que en mi caso, los inmuebles los tengo alquilados a título particular, así puedo deducirme el 60% de los ingresos (porque alquilo como 1a residencia a los inquilinos, con turístico esto no puedes hacerlo). 

Si creas una SL, puedes llegar a mayor deducción, sin embargo el requisito de la SL (además de todos los costes asociados), es que debe tener una persona contratada a tiempo completo para la gestión de los inmuebles (y no puedes ser tú). Así que si pones todo en la coctelera, a mi por lo menos no me merece la pena.

Luego hay otras cosas a tener en cuenta, como que si quieres pasar los inmuebles de tu propiedad a la sociedad debes tributar, etc. Pero esto lo dejamos para cuando escriba algún artículo explicándolo en más detalle.

Un abrazo!

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Imroex
(@imroex)
Registrado: hace 2 meses

Inversor en formación
Respuestas: 16

@lleguBuenas tardes caballeros.

Me encanta leer todos vuestros comentarios, se aprende bastante.

Una recomendación a modo ligth para ver la capacidad de cada uno. Si instaláis en vuestro móvil Fintonic y rellenaís todo... Hay que echar 3 horas.... Os sale por estadística el nivel de clientes que sois, capacidad endeudamiento, etc...

Yo solo os digo en mi caso. Yo no se nada y me e pegado varias ostias... me e arruinado y como digo despues de  todo a sido el mejor master de mi vida. Porque sales fortalecido y siempre pienso que hay que aprender cada día ya abra otras ostias a la larga.

Cuando se comienza en este mundillo a mi juicio lo ideal es vivir de alquiler y comprar para alquilar. No pierdes capacidad de endeudamiento. Todo esto hay que hacerlo siempre con las cuentas bien organizadas, seguro vivienda a full equip, seguro impago, seguro de vida, todo declarado. Y cuando al banco le enseñas la capacidad de pago, que todo esta en regla, que eres un cliente ahorrador... Que amortizas para desgravar tu posición pasa a los 800 puntos en el departamento de riesgo del banco.

 

Ahora el tema de pasar oferta a las viviendas del banco ya sea La Caixa, Solvia, etc... Una cosa es lo que te diga el comercial que es un empleado como yo... Y otra cosa que ofertes fuerte! Me explico si el piso esta en el portal en 93000€ yo e ofertado 50.000 pero poniendo dinero, si te lo rechazan no pasa nada pon 10.000€ de punja en la reserva y la oferta la pones 55000€.

No os olvides de algo, nosotros les estamos haciendo un favor al banco! La Caixa es el banco con más inmuebles a nivel Nacional!!! Imaginaros sólo en Ibi al año la de millones de Euros que se les va en demora. Cada mes que ellos tienen cerrada la vivienda es dinero que pierden, más una persona que esta de seguridad, más que se les metan ocupas o el espíritu santos valla a rezar. Hay que cambiar la mentalidad, simplemente soy un modesto trabajador y no soy más que nadie. Pero nosotros les damos negocio, les quitamos problemas y ganan dinero.

 

Y a ver si German se anima y nos saca un curso para que todos aprendamos, porque este caballero me tiene entusiasmado.

 

PD Yo no se nada y no me considero mejor que nadie. Sólo se que:

Lo que se mide se controla y lo que se controla se MEJORA.

 

Que tengáis un buen fin de semana caballeros y señoritas.

 

 

 

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Lyrinik
(@lyrinik)
Registrado: hace 2 meses

Nuevo inversor
Respuestas: 2

@llegu , hola! Estoy empezando en esto de la inversion inmobiliaria y creo que una buena forma de aprender y crecer es aprendiendo de la experiencia de otros......por eso me gustaría preguntarte sobre la manera de realizar la ofertas al banco... A ver me explico... En los pisos de entidades bancarias que he visitado las ofertas pasan por el comercial de zona y me dicen que si la oferta es muy a la baja( 30-40%) ni te la pasan al Banco ya que como saben que no se van a aceptar, no van a trabajar en balde... 

Entonces mi pregunta es si es posible realizar dichas ofertas por otros cauces o, si hay unos límites en los porcentajes a la baja que se puede hacer la oferta o si hay alguna manera de presionar para que te pasen la oferta si o si aunque pueda parecer muy baja de primeras....porque escucho que hay gente que consigue verdaderas gangas ofertando incluso por debajo del 40% , y se lo aceptan... Y la verdad no se como lo hacen. 

Gracias por tu respuesta

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Llegu
(@llegu)
Registrado: hace 3 meses

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@lyrinik Hola, como bien dices hay que pasar por el comercial y este envía las ofertas al su jefe que es quien decide si acepta o no.

Te explico mi caso. Hacía días que estaba buscando en portales por las zonas que quería invertir. Cuando vi el piso que estaba interesa, mandé un mensaje diciendo que quería visitar el inmueble porque estaba interesado. En un día o dos me llamó el comercial y quedamos. Él me comentó que normalmente aquella entidad aceptada de un 5 a un 10% de descuento sobre el precio. Concretamente el piso que yo quiero comprar hacía muy poco que había bajado su precio de 72.000 a 63.000€. 

El comercial me dijo que pasara oferta y él la pasaría a su jefe. Me comentó que en caso de no aceptarla y llegar ofertas superiores a la mía, de otras personas interesadas, que las habían,  serían estos los que se quedarían con el inmueble.

Yo pasé la oferta de 60.000€, en unos 3 o 4 días me dijeron que habían aceptado la oferta, que me mandaban la documentación para firmar. Una vez firmada esta, en unos días tenemos que hacer el contrato de arras, donde tengo que entregar 6.000€ de paga y señal.

Por otra parte, el día que pasé la oferta, ya empecé a buscar financiación por todos lados. La mayoría te piden: 3 últimas nóminas, contrato, renta, recibos de préstamos si tienes, vida laboral y creo que no me dejo nada.

Al tratarse de inmuebles que provienen de entidades bancarias, en Cataluña, tienen que avisar a la Generalitat informando de que hay una oferta sobre el inmueble. Ya que por ley, tienen preferencia a la hora de la compra por si les interesa y quieren destinarlo a vivienda sociales.

Más o menos es como ha ido mi experiencia en mi primera compra, ya os iré informando de como transcurre la cosa.

 

Saludos.

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Imroex
(@imroex)
Registrado: hace 2 meses

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@lleguHola. Te lo digo como crítica constructiva, es un error pasar oferta y no tener preconcedida la hipoteca.  Sino te dan la hipoteca y no puedes hacer frente se quedan con el 30% de tu señal.

Hay que tener cuidado con este tema. Para quemar el dinero siempre hay tiempo.

Te lo comento, ya que e visto a muchas personas perder el dinero de la señal.

Responder
Llegu
(@llegu)
Registrado: hace 3 meses

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@imroex gracias por el consejo, en un principio me han aceptado la hipoteca pero voy ha segurarme y pediré que me lo digan por escrito antes de dar el dinero.

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GuilleINV
(@guilleinv)
Registrado: hace 2 meses

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@llegu Hello! Estoy en la misma situación que tú, ya que he ofertado por 60.000 euros un inmueble (aunque estoy a la espera de que me acepten o no). Me he puesto a mirar hipotecas, y al ser 2ª vivienda la mayoría no ofrecen más del 70%...¿qué entidades te ofrecen el 90 o 100% de apalancamiento? Yo he contactado con un broker y me comenta que TargoBank ofrecería el 90% en 2ª vivienda, aunque todavía no les he facilitado la documentación. Apalancarme al máximo posible es justo lo que estoy buscando! Muchas gracias.

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germanjover
Admin
(@admin)
Registrado: hace 4 años

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@guilleinv Hola Guille! Siento no poderte ayudar. Yo hasta donde conozco si es 2a vivienda suelen ofrecer 70%, a menos que sea vivienda bancaria y sea el banco el que la vende (cada vez esto menos habitual). Puedes preguntar si te harían un préstamo por la cantidad que te falta, a ver qué condiciones te ofrecen...aunque entiendo que esto ya no será tan interesante.

un abrazo.

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Llegu
(@llegu)
Registrado: hace 3 meses

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@guilleinv Targobank me ha ofrecido el 90% de una 2a residencia al 1,56% fijo. Deja el broker que te cobrará unos 4.000e. Hablé con la persona que me ha tramitado la operación y le comenté que estava en foros de inversión y si podía comentar esta operación. Él me dijo que sí y que si había alguien interesado que llamara a Targobank de Tarragona.

Te piden 3 ultimas nóminas 

Vida laboral

Renta 

Recibos de prestamos si los tienes

 

Saludos y suerte.

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SKAr
 SKAr
(@skar)
Registrado: hace 2 meses

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@llegu Buenas tardes, me podrías facilitar por favor el contacto de Targobank en Tarragona?

He visto que tienen una oficina y seria para contactar con ellos y pedir por la persona en concreto. Muchas gracias.

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GuilleINV
(@guilleinv)
Registrado: hace 2 meses

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@skar estaría genial tener el contacto, yo también estaría interesado!!! Gracias

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Llegu
(@llegu)
Registrado: hace 3 meses

Inversor en formación
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@skar me comentó que si alguien estaba interesado que llamara a la oficina y que cualquiera de los 3 empleados era bueno para hablar de hipotecas.

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Breasays
(@breasays)
Registrado: hace 2 meses

Inversor con experiencia
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@lleguque vinculaciones has tenido o tienes que contratar para esas condiciones que te han ofrecido ?

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Llegu
(@llegu)
Registrado: hace 3 meses

Inversor en formación
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@breasays hola, sí. Nomina con importe superior a 600e, seguro de vivienda y seguro de vida. Al ser un inmueble pequeño y el importe no es elevado sale a unos 200e año aprox. Cada uno

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Breasays
(@breasays)
Registrado: hace 2 meses

Inversor con experiencia
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@llegu muchas gracias ...lo tendré en cuenta para el futuro

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Imroex
(@imroex)
Registrado: hace 2 meses

Inversor en formación
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@lleguHola.

Este podcast en concreto da buenos consejos, recomiendo escuchar:

https://podcasts.google.com/feed/aHR0cHM6Ly9mZWVkcy5idXp6c3Byb3V0LmNvbS8yNzQxMzcucnNz/episode/QnV6enNwcm91dC0zNDI4NzQz?ep=14

 

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JESUS PEREZ
(@jesus-perez)
Registrado: hace 1 mes

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@llegu me puedes pasar el contacto de ese corredor hipotecario?  el nombre de la empresa-?

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Llegu
(@llegu)
Registrado: hace 3 meses

Inversor en formación
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@jesus-perezhola Jesus borré los correos, pero si.buscas en google encuentras un montón. Yo lo encontré por allí.

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Llegu
Respuestas: 19
(@llegu)
Inversor en formación
Registrado: hace 3 meses

No se como funciona esto de la microempresa.

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Breasays
Respuestas: 27
(@breasays)
Inversor con experiencia
Registrado: hace 2 meses

He encontrado algún canal en Youtube donde comentan que a la hora de negociar la financiación se diga que es para primera vivienda, aunque no sea el caso. Ya que podemos tener una primera vivienda actualmente y nuestras circunstancias cambiar. Y aseguran que no hay problemas con esto .

Lo que ya no sé ,cuánto de cierto hay en esto y si realmente no nos pueden sacar problemas .

 

Saludos 

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2 Respuestas
Llegu
(@llegu)
Registrado: hace 3 meses

Inversor en formación
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@breasays si algunos bancos me han comentado esta opción pero yo no he querido hacerlo porque me queda un poco de hipoteca de mi vivienda habitual y me beneficio de desgrabar en la declaración. Creo que al cambiar de vivienda ya no podría.

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Breasays
(@breasays)
Registrado: hace 2 meses

Inversor con experiencia
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@llegu claro en tu caso no creo que te saliera a cuenta, yo soy de los que no se pueden beneficiar en ese sentido por qué compré en 2017 😪 

Entonces lo mismo si que me saldría bien, eso sí, si luego no tengo problemas ( creo que con Hacienda no habría ) No sé si pudiera venir el jaleo por otro lado 

Esto ya es una consulta a @germanjover o a quien tuviera más experiencia en este sentido 

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